ЩОБ УГОДА НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА НЕ СТАЛА ВИРОКОМ

Огляд типових договорів, що пропонуються будівельними компаніями

Сьогодні купити квартиру - хвилинна справа. Жити красиво підприємцю ніхто не забороняє (крім податківців), а декларації про доходи обов’язкові лише у дуже обмеженій кількості випадків (депутатам, урядовцям, для участі у приватизації тощо). Будівництво і купівля житла якраз таких декларацій не потребує. Юридично усе це оформлюється відповідними договорами, з рекламою: "У нас цей договір готували дуже кваліфіковані юристи і навіть дивився один професор!.." Утім, замовнику, що дбає про власні інтереси, варто уважно вивчити договір і звернути увагу на таке.

Ви - споживач

Якщо замовник є фізичною особою (громадянином) і укладає договір від свого імені, то його стосунки з будівельниками регулюються передусім Цивільним кодексом України і Законом "Про захист прав споживачів". У законі досить докладно і вельми конкретно розписано права замовника як споживача. Проте цей закон не застосовується до юридичних осіб.

Ви - дольовий учасник будівництва

Нині поширеною стала форма договорів не про звичайну купівлю-продаж житла, а "про дольову участь у будівництві". Це допомагає уникати ПДВ на підставі п.5.1.21 ст.5 Закону "Про додаток на додану вартість", тобто здешевлює житло для замовника. За цією нормою від ПДВ звільняється і будівництво житла "за кошти фізичних осіб", і передача такого житла у їхню власність.

Не авансуйте можливі зміни цін

Здебільшого в договорах виключається можливість односторонньої зміни їхніх умов. Подібні зміни можливі лише "у письмовій формі і набирають чинності з моменту підписання їх сторонами". Утім, саме тому до більшості договорів закладають "маленькі хитрощі", тобто можливості змінювати ціну, термін будівництва тощо без додаткового узгодження із замовником.

Підписуючи такий договір, ви авансом даєте згоду на можливі зміни його умов і потім сперечатися буде важко.

Термін закінчення будівництва має бути чіткий

У більшості договорів доволі нечітко визначено терміни закінчення будівництва, наприклад, "запланований термін закінчення будівництва - IV квартал 20000000001 р.". Подібне формулювання, особливо слово "запланований", допускає різні тлумачення. Якщо звернутися до ст..353 ЦК, що регулюю договори на капітальне будівництво, то тут ідеться про "встановлений строк", а не про "запланований термін". Зрозуміло, що це має бути конкретний день, місяць, квартал або рік.

Пильнуйте площу

У деякі договори закладають можливість зміни розмірів площі без узгодження цього із замовником. Пастка робиться за допомогою різних пунктів, що передбачають, наприклад, перерахунок вартості квартири у разі "якщо фактична площа квартири буде відрізнятися від тієї, що була спочатку передбачена...". Отже, замовивши за таким договором квартиру площею, наприклад, 100 кв. м, можна натомість отримати 10 кв. м, але, звичайно, меншої вартості.

Пильнуйте ціну

Нечітко визначається загальна вартість квартири. Наприклад, "поточна вартість 1 кв. м площі встановлюється на підставі реальної ринкової вартості житла аналогічної якості й територіального розміщення, з урахуванням вартості готовності об’єкта..." тощо. Це є прямим порушенням п.1 ст.18 Закону "Про захист прав споживачів". Крім того, відповідно до ст.334 ЦК обов’язковим є складання кошторису робіт, отже, без визначення ціни не обійтися.

Пильнуйте плитку у ванній

А якщо плитка у ванній кімнаті відпаде вже через рік після заселення квартири або сантехніка вийде з ладу через місяць? У ст.343 ЦК встановлено лише терміни для порушення судових позовів з приводу виявленого ганджу. Так, для прихованого дефекту нерухомого майна цей термін дорівнює трьом рокам. Утім, відповідно до Закону "Про захист прав споживачів" у разі відсутності певного гарантійного терміну претензії з приводу якості нерухомого майна можна пред’являти протягом трьох років з моменту передачі цього майна споживачеві. Стосовно іншого майна (наприклад, шпалер, сантехніки, іншого обладнання) діє термін пред’явлення претензій лише 6 місяців. Більший термін можна і варто встановлювати договором.

Пильнуйте, щоб квартира була власністю. Вашою

У договорі варто чітко і просто записати, що "після закінчення будівництва квартира передається у приватну власність замовника (або спільну власність подружжя)". Слід також взяти до уваги, що реєстрація права власності у БТІ може відбуватися лише за документами, що містяться у Додатку №1 до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.1998р.

Утім, за кордоном клієнт не підписує будь-яких угод, не порадившись зі своїм адвокатом. Безперечно, до таких угод належить і купівля житла.

© Сергій Теньков, юрист "Галицькі контракти" №26 (25 червня-2 липня 2000р.)