Держи наследство

Продажа недвижимости по недействительной доверенности чревата ответственностью поверенного, а не доверителя. Притом что избежать возврата купленного достаточно сложно.

В последнее время в Украине появляется все больше способов сравнительно честных способов отъема денег и недвижимого имущества. На форуме ЛІГАБізнесІнформ активно обсуждался один из таких вариантов – продажа земли поверенным после смерти доверителя. При этом, что характерно, наследникам доверителя деньги от продажи переданы так и не были.

Если принять допущение, что у покупателя не было сговора с поверенным, то пострадавшими в данной ситуации будут он и наследники доверителя. Поэтому нелишне рассмотреть ситуацию с двух сторон. Итак, фабула: имеется владелец земли (либо другой недвижимости), который выдал доверенность на ее продажу другому лицу (в тексте статьи в отношении этого лица будет применяться термин «поверенный». - «СЕЙЧАС»). Однако до заключения сделки произошло непредвиденное – доверитель умер. Поверенного, впрочем, это не остановило, и он вместе с покупателем оформил у нотариуса договор купли-продажи.

Порядок действий со стороны наследников довольно прост – обращение в суд. Возможность для таких действий им предоставляет Гражданский кодекс, позволяющий обращаться в суд любым лицам, которые даже не являются сторонами сделки, в случае если договором нарушены их законные права и интересы. При этом надо требовать признания договора купли-продажи недействительным. В результате проданное имущество возвращается в состав наследственной массы и наследуется в общем порядке.

Однако здесь возможны сложности, связанные с недостатками законодательства. Например, Гражданский кодекс устанавливает, что право на недвижимость у наследников появляется с момента госрегистрации такого права. Оставляя в стороне существующую в этой норме путаницу в терминологии, надо сказать, что регистрация права возможна лишь после выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство. А по кодексу происходит это по истечении срока для принятия наследства, то есть через 6 месяцев после смерти наследодателя. И возникает ситуация, при которой недвижимость в течение этого срока вроде бы никому не принадлежит. Поэтому во избежание возможных неприятностей наследникам стоит сразу же по принятию наследства подавать нотариусу заявление о применении мер по охране наследственного имущества. После этого продать недвижимость, принадлежавшую наследодателю, до момента оформления свидетельства о праве на наследство по закону уже не удастся.

Если же такие меры запоздали, то в суде надо аргументировать свою позицию тем, что у представителя уже не было полномочий заключать сделку. Ведь Гражданский кодекс прямо предусматривает, что доверенность аннулируется с момента смерти доверителя. Есть, правда, одно исключение: продолжает действовать доверенность, необходимая для выполнения неотложных действий либо полномочий, невыполнение которых способно причинить вред интересам наследников доверителя. Но вряд ли продажа недвижимости может быть отнесена к таким действиям.

При этом ответчикам (каковыми будут и поверенный, и покупатель) опираться на то, что между покупателем и продавцом были договоренности до момента смерти последнего, особого смысла нет. Все тот же кодекс четко устанавливает, что договор, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма (в том числе и договор купли-продажи любой недвижимости), считается заключенным с момента нотариальной регистрации. Единственное исключение из этого правила возможно (да и то лишь по усмотрению суда) в случае, если между сторонами имелись письменные договоренности по всем существенным условиям и они полностью либо частично выполнили эти условия. То есть опасность для наследников (одновременно являясь палочкой-выручалочкой для покупателя) представляет лишь письменная договоренность по основным моментам посмертно оформленной сделки, датированная любым днем до момента смерти наследодателя, вкупе с подтверждениями начала выполнения сделки, например документами об уплате части цены покупателем.

Если же таких документов нет, то сделка, согласно Гражданскому кодексу, должна быть признана недействительной. Соответственно, недвижимость возвращается в наследственную массу, а покупатель должен получить обратно уплаченные деньги. Однако возможны варианты. Так, если основанием для признания договора недействительным будет определена ошибка (ни поверенный, ни покупатель не знали о смерти продавца либо поверенный знал об этом, но искренне считал, что это не мешает заключению сделки), то возмещение будет проходить по вышеуказанной схеме. В то же время, если будет выявлено наличие обмана (поверенный знал о смерти доверителя и невозможности заключения сделки, но не сообщил об этом покупателю), то обманувшей стороне придется возмещать нанесенный ущерб в двойном размере. Кроме того, обманутый будет вправе требовать возмещения морального ущерба. И вариант третий: наличие злонамеренной договоренности между поверенным и покупателем (оба знали о смерти доверителя и невозможности заключения договора, но пошли на это), при котором обе стороны несут солидарную ответственность перед наследниками.

Для покупателя ситуация с посмертной продажей, как видно, очень неприятна. Оставить за собой приобретенное имущество шансов у него мало. Ссылаться и доказывать свою добросовестность смысл есть только для того, чтобы избежать формулировки о злонамеренной договоренности и ответственности перед наследниками. Так что лучше еще перед покупкой лишний раз проверить все обстоятельства. Следовательно, при покупке недвижимости по доверенности стоит проверять также, жив ли доверитель.

Сделать это реальней всего через нотариуса, у которого есть Наследственный реестр. В его составе имеются наследственные дела, в которых, кроме прочих сведений, проставляется дата смерти наследодателя. Другое дело, что официально получить такие сведения может лишь ограниченный круг лиц – сами нотариусы, суд, прокуратура, а также органы дознания и следствия.

Но в принципе покупатель не обязан сам добывать эти доказательства. Вполне можно возложить такие действия на плечи поверенного. И заключать сделку лишь при наличии доказательств того, что доверенность имеет силу. Желательно также принять меры к тому, чтобы удостовериться в возможности возврата денег в случае, если поверенный все же пойдет на обман. Для этого надо удостовериться в платежеспособности самого поверенного. Правда, официальных способов сделать это в настоящее время не так уж много. Проверить можно лишь наличие у него недвижимости, автомобиля либо другого транспортного средства и сложнее - банковских счетов и вклада.

Поэтому если покупателю приходит извещение о подаче иска наследниками доверителя, то ему стоит (в случае отсутствия письменных свидетельств достижения договоренностей по существенным условиям и начала их выполнения при жизни продавца) готовиться к подаче иска к поверенному о возмещении нанесенного ущерба с обязательным ходатайством об аресте его имущества.

ГЛАВНОЕ В ситуации с посмертной продажей недвижимости по доверенности от наследодателя отечественное законодательство на стороне наследников. С высокой долей вероятности они могут рассчитывать на то, что суд признает договор недействительным. Единственное исключение по закону – наличие письменных прижизненных договоренностей по всем существенным условиям соглашения и действий, направленных на их выполнение. В остальных же случаях это означает, что недвижимость будет возвращена в состав наследственной массы и позже передана наследникам. А покупатель может рассчитывать лишь на возврат заплаченных денег и компенсацию нанесенного ущерба от поверенного (а не от наследников) и лишь при условии, что подтвердит свое незнание о невозможности заключения такого договора. Правда, придется доказать, что об этом было известно поверенному – в таком случае размер компенсации удваивается.

Материал с сайта агент.юа 02.04.2007