«Эксклюзивный» рынок. Число покупателей особняков постепенно растет, однако рынок в целом все еще остается достаточно вялым.

Несмотря на бурные темпы роста квартирного рынка, количество сделок купли-продажи комфортабельных коттеджей увеличивается очень медленно. Причины этого на поверхности. С одной стороны, частный дом - удовольствие не из дешевых. Но с другой - даже тот, у кого есть деньги, не может купить такое жилье «под ключ», какое ему хотелось бы. Так что в большинстве случаев дом приходится строить заново или, по крайней мере, отделывать изнутри.

Современные комфортабельные коттеджи по цене от $100 тыс., которые профессиональные застройщики одно время активно возводили и ориентировали на «среднего» украинца, массового покупателя так и не нашли (очевидно, по причине отсутствия «массового среднего украинца»). И сегодня, даже при наличии определенного предложения, первичный рынок частного жилья практически отсутствует. На рынке пользуется спросом, как правило, недвижимость с земельным участком, которую обычно выкупают под новую застройку.

Кто он, покупатель особняка, и чего он хочет?

В настоящий момент риэлтеры условно делят потенциальных покупателей особняков на три группы. Первая - украинцы либо иностранцы, желающие стать владельцами новых элитных особняков площадью свыше 300 кв. м, расположенных в престижных районах и имеющих все необходимые коммуникации, развитую инфраструктуру и хорошую транспортную развязку. Это богатые, но очень требовательные люди, готовые выложить за покупку более $300 тыс. Эксперты-оценщики утверждают, что такие покупатели - самая немногочисленная категория, и спрос в данном сегменте носит единичный характер. При этом предложение готовых (достроенных) особняков для них, несмотря на кажущееся изобилие, неудовлетворительно. Поэтому зачастую такой покупатель выкупает земельный участок и заказывает строительство дома солидному подрядчику.

Вторая - также весьма немногочисленная категория - состоятельные покупатели, приценивающиеся к коттеджам общей площадью 100-200 кв. м, расположенным на небольшом земельном участке в 6-8 соток и стоимостью не более $120 тыс. За такие деньги в Киеве они сегодня могут стать владельцами вполне современного недостроенного дома без внутренней отделки, затраты на которую составят более 50% стоимости самого дома. Но могут купить и отреставрированный дом - после капитального ремонта, с пристроенным вторым этажом. Они, как и первая категория, тоже очень осторожны в поиске вариантов, поскольку поставлены перед нелегким выбором - либо просторная квартира-«люкс» в новом доме со всеми мыслимыми удобствами в хорошем районе Киева, либо коттедж, нередко без внутренней отделки, который в ближайшем будущем потребует значительных материальных вложений. Как правило, для отделки приобретенных особняков такие покупатели обращаются к услугам серьезных строительных компаний.

Третья категория потенциальных покупателей - люди, скопившие на покупку квартиры $20-40 тыс. и готовые с удовольствием потратить их на приобретение дома (участка под застройку). Это - массовая категория покупателей. Абсолютное большинство представителей данной категории не имеют «лишних» средств на строительство (достройку) дома с помощью солидной подрядной организации, поэтому в целях экономии средств они пользуются услугами небольших фирм или бригад (один метр такого «самостроя» сегодня обходится в $200-250, чего вполне достаточно для строительства жилья, удовлетворяющего эту категорию).

Спрос и предложение не имеют почти ничего общего

Приобретая дом в престижных районах Киева, покупатель платит не столько за дом, сколько за право арендовать землю, на которой он стоит. Земли в Киеве немного, поэтому оценивается она недешево.

Традиционно наиболее престижным и дорогим районом считается Царское Село. Предложение здесь ограничено, а площадь предлагаемых участков, как правило, не превышает 6-8 соток, каждая из которых без стоимости распложенной на ней недвижимости стоит $10-20 тыс. В основном, в этом районе продаются именно земельные участки с домами под снос, поскольку большинство продавцов - люди небогатые (например, некогда ранее наделы в Царском Селе «отмерял» своим рабочим завод «Арсенал»). К современному достроенному дому в этом районе стоит присматриваться при наличии не менее $1 млн. А один квадратный метр в недостроенном доме обойдется не дешевле $800.

Более дешевым, но не менее престижным районом риэлтеры называют далеко не благоустроенный Печерск (в Киеве только к 20-25% частного сектора подведена центральная канализация). За минимальную для этих мест плату ($5000 за сотку земли) можно приобрести лишь участок без вышеуказанных благ, например, на Тимирязевской улице, которая вплотную подходит к ботаническому саду. Такой же уровень цен на нескольких верхних улицах Печерского склона: Панфиловцев, Тимирязевской, Мичурина (в основном, из-за выгодного их расположения в транспортном отношении). При этом цены чуть снижаются к подножию Печерского склона. Тем не менее, по словам Людмилы Сердцевич, сегодня в этих районах мало домов выставляется на продажу. Легче приобрести половину участка с половиной старого дома (хотя, по ее же словам, желающих купить «половинку» за такие деньги очень мало). Самые дешевые дома на Печерске - практически непригодные к проживанию деревянные строения - стоят не менее $50 тыс.

От $6000 за сотку предлагается земля на «не очень центральных» Нивках, которые привлекательны прежде всего хорошей транспортной развязкой. От $7000 - на Черногорке, где львиная доля предложения - дома под снос (послевоенная постройка).

Впрочем, несмотря на то, что потенциальному покупателю риэлтер подбирает для просмотра 10-15 вариантов домов, найти приемлемый часто не удается вообще. Сегодня в указанных районах предложение достроенных особняков мало (что, по словам Людмилы Сердцевич, во многом объясняется достаточно стабильным спросом и высокой ценой их аренды - $1,5-10 тыс. в месяц).

Кроме того, специалисты обращают внимание потенциальных покупателей и еще на один нюанс: храня в памяти порой невероятную сумму, вложенную некогда в строительство, сегодняшние продавцы готовы ждать своего покупателя и год, и два. Впрочем, при этом, по данным агентства «Янус», примерно каждая двадцатая покупка в центральных районах является срочной, и заявленная цена объекта может быть снижена вдвое.

Частный дом в столице - это дом за пределами центральной части города

Дома стоимостью до $120 тыс. сейчас предлагаются в любом районе города, кроме центра. Это может быть недостроенный дом (коробка) или дом без внутренней отделки. Риэлтеры говорят, что покупка недостроенного дома или дома, нуждающегося в отделке либо ремонте, в подавляющем большинстве случаев обходится дороже, чем покупка особняка «под ключ». Причина в том, что многие хозяева отстроенных коттеджей (особенно те, кто продает дом уже не один год) сегодня готовы избавиться от них даже за меньшие деньги, чем те, которые они вложили в строительство раньше.

Например, за $100-120 тыс. можно приобрести отреставрированный дом с участком в 6 соток на Нивках, в котором сделан капитальный ремонт с перепланировкой и достроен второй этаж или мансарда. Такие дома могут быть расположены и на более просторных участках, но искать их придется в менее престижных районах, например, в Московском.

Гораздо дешевле обойдется дом до реставрации - «под будущий ремонт». Как правило, это довольно просторный (около 100 кв. м жилой площади) одноэтажный дом с мансардой и участком земли в 6-8 соток. Цена такого дома, например, на ул. Рижской (Сырец), составляет $35-40 тыс. (плюс затраты на реставрацию).

Самые дешевые - очень старые дома на окраинах Харьковского района (возле мусороперерабатывающего завода), Красного Хутора, района ДВРЗ. Они практически не приспособлены для жизни и нередко ютятся на небольших земельных участках. Продавцы готовы отдавать такую недвижимость вместе с землей за $20- 25 тыс.

Готовые коттеджи на Софиевской и Петропавловской Борщаговке, которые во время строительного бума считались особо престижными, сегодня предлагаются по цене от $80 тыс., а сотка земли стоит $200-300. Но, по мнению риэлтеров, ни земля, ни дома здесь не будут востребованы до тех пор, пока к поселку, не подведут хорошую дорогу и не появится современная инфраструктура.

Разумеется, некоторые предложения для «средних» покупателей устроят и «массовых» - при условии, что они готовы проживать в доме без ремонта либо с минимальным ремонтом «своими силами». Других предложений в черте города для них просто нет.

Массовый покупатель, проследуйте за город

Дома за городской чертой, в большинстве своем - результат вложения денег в недвижимость в середине 90-х. Как правило, дома тех времен строились по принципу «чем выше - тем лучше», и нередко шикарные особняки из лучших строительных материалов с замечательной отделкой возводились просто в поле или по соседству с крошечными сельскими домиками. Отсутствие централизованного отопления, водо-газоснабжения, канализации, телефонных линий, хороших дорог - характеристики очень многих загородных домов. А поскольку сегодня покупатель обращает внимание прежде всего на расположение участка и инфраструктуру, продавцы были вынуждены снизить цену на 40-50% (риэлтеры утверждают, что как бы продавец не старался, он потеряет 50-90% средств, вложенных в строительство такого дома). Стоимость домов за городом колеблется в широких пределах - от $5 тыс. до $50 тыс., на что решительным образом влияют три показателя: дорога, озеро, лес. Средняя цена сотки земли в месте, которое удачно совместит три составляющих - $1 тыс., в то время как современный достроенный дом «в поле» можно купить за $5-10 тыс.

Строить «с нуля» заказчик пока не готов

На первичном рынке работает достаточно большое количество строительных компаний, выкупающих землю и строящих поселки или небольшие коттеджи общей площадью до 200-300 м. Эти фирмы работают по двум схемам: либо сначала ищут заказчика, согласовывают с ним план строительства, составляют контракт, берут предоплату и начинают строительство, либо строят современную коттеджную деревню, а затем ищут покупателей. В любом случае особое внимание уделяется инфраструктуре (системам центральной канализации и водообеспечения, помещениям для служб сервиса и охраны и пр.) Однако все застройщики жалуются на очень незначительный спрос.

Реализованные проекты так называемых «американских деревень» в пригороде Киева нетрудно сосчитать по пальцам: два из них реализованы компанией «Золотые ворота» в Подгорцах и Конче-Заспе и один возле Гостомеля - строительной группой LKS.

Сегодня «Золотые ворота» предлагают около 2000 проектов домов, каждый из которых может быть изменен по желанию заказчика. Стоимость коттеджей - $150-800 тыс., участка земли - до $2 тыс. На Обуховской трассе большой выбор домов (без отделки), расположенных на участках по 15 соток, за которые просят приблизительно $130-150 тыс. Двухэтажные коттеджные дома площадью около 150 кв. м на участке 20-25 соток в городках, расположенных в Малой и Большой Александровке, предлагаются всего по $20-25 тыс., но и на них спрос невелик.

«Мертвый» в последнее время рынок домов все же начинает понемногу оживляться. Связано это с тем, что сегодня состоятельные граждане начинают делать сознательный выбор между шикарной квартирой в городе и коттеджем в пользу последнего. Этот выбор в корне отличается от «первой волны» частного строительства, когда наличие дома определяло не стиль жизни, а способ вложения денег.

Что касается иностранных компаний, то они пока не считают ни загородное жилье (а тем более офис), ни дома в Московском районе или на Борщаговке «настоящими». Пока они называют их не иначе, как «дачами».

Первоначально материал был опубликован в журнале «Компаньон» №10(214) от 12-16 марта 2001 года. См. также