Инвестирование в недвижимость для начинающих, 2 часть.

Инвестирование в недвижимость для начинающих. Какие самые распространенные ошибки делают люди, покупая квартиры для сдачи в аренду:

Спекулятивные покупки недвижимости на вершине стадии роста рынка.

Наверное все слышали выражение: Locations, Locations, Locations. Правильный выбор местонахождения квартиры для аренды - это половина успеха вашей инвестиции.

Если вы купили на вершине, и цены начали падать - здесь все ясно. Придется ждать следующего максимума, и довольствоваться доходом от сдачи в аренду. Что по себе не так уж трагично…

Покупка недвижимости на первичном рынке на ранней стадии строительства по инвестиционным договорам, договорам паевого участия или подобным высокорисковым договорам, где застройщик не дает или не может дать четких гарантий. Этот случай сложно комментировать….

Неправильный выбор местонахождения квартиры для сдачи в аренду.

Исторически так сложилось, что в Киеве формирование «хороших районов» и «плохих» еще не закончилось, этот процесс происходит спонтанно??. Порой бывает тяжело правильно выбрать район, спрогнозировать тенденции его развитии. Поэтому лучше следовать Золотому правилу риелтора: «Покупайте недвижимость в центр города»; нет возможности купить в центре, покупайте в близлежащих районах. Центр города это всегда небольшая территория, что ограничивает количество желающих, это памятники архитектуры, исторические места, безопасность. В центре города всегда самая высокая цена на недвижимость, а значит и цена аренды квартиры.

Падает она, в случае кризиса, тоже в последнюю очередь… Одна из самых «глупых» ошибок инвестора - покупка квартиры в «плохом» районе, с последующим дорогим ремонтом… Понятно, когда не хватает денег для покупки квартиры в центре. Но когда они есть и попросту выбрасываются на ветер… Арендатор, который сможет оценить Ваш ремонт, просто по определению не рассматривает этот район для своего безопасного и комфортного проживания.

Важно определить в верхнем, среднем или нижнем ценовом уровне рынка недвижимости Вы собираетесь инвестировать.

Если в верхнем, то Вы можете претендовать на приобретение квартиры представительского уровня.

Первый критерий для квартиры представительского уровня – район и соседство, внешний вид дома.

В Киеве это центр города, Печерск, Липки, Подол. Важный фактор – наличие охраны в парадном.

Ремонт должен соответствовать уровню и быть выдержанным в одном стиле, без эклектики.

Требования по площади от 150 метров и более.

Также важна планировка: четкое разделение на гостевую и приватную зоны, наличие холла, столовой от 30 метров, гостиной от 50 метров, кабинета, гостевого санузла.

Самые распространенные ошибки - совмещение кухни и столовой, плохое соседство, плохой вид из окон.

Вы также должны понимать, что Арендаторов для квартир представительского уровня не так много. Это послы, главы представительств или первые руководители крупных компаний. Их число, к сожалению, не так велико, как хотелось бы…

Средний ценовой уровень - это боле массовый сегмент, квартиры для семейного проживания.

Здесь выбор места часто зависит от расположения офиса, школы для детей или других предпочтений.

Требования по ремонту более демократичные. Главное при проведении ремонта - уделяйте внимание кухне, санузлам, качеству сантехнических и электромонтажных работ. Ваш ремонт должен быть не столько дорогим, сколько аккуратным и грамотным. Низкий ценовой уровень - это квартиры в спальных районах, отдаленных от центра, с плохой транспортной развязкой и перспективой превратиться в Гарлем.

Покупая квартиры для последующей сдачи в аренду , Вы должны примерно понимать, кто Ваши потенциальные Арендаторы?

Семья без детей или с детьми, одинокий менеджер среднего звена, руководитель компании. Примерно зная это, можно предугадать их пожелания, а значит сделать свою квартиру более конкурентоспособной. Если это иностранцы, то лучше постараться заранее учесть их приоритеты и пожелания. Это сделать тяжело, но какие-то общие рекомендации риелторы смогут дать…

Квартира должна быть светлая, лучше, если окна выходят на восток, юг (темные комнаты могут понравиться только арендаторам из южных стран);

с хорошим видом из окон - на памятники, реку, парк; с просторной планировкой, разумным размещением, наличием подсобных помещений - кухня должна быть рядом со столовой, санузлы рядом со спальными комнатами, количество санузлов должно примерно соответствовать количеству спален; чистым и освещенным, желательно фасадным, парадным входом, в идеале наличие консьержа.

Неправильный выбор этажа при покупке квартиры.

Никогда не покупайте в квартиру для аренды, которая находятся на первом этаже, или пятом без лифта. В первом случае часто возникают проблемы с безопасностью. Да и первый этаж считается престижным только у арендаторов с Ближнего востока.

Желающих арендовать квартиру на пятом этаже без лифта тоже окажется не так много. Сдать в аренду такую квартиру возможно только с дисконтом до 25%.

В последующих статьях мы постараемся осветить все аспекты сдачи в аренду квартир в Киеве, ответить на все вопросы.

Сергей Шевчук,

АН Терен плюс,

Май, 2011 г.