Статті про нерухомість - Сторінка 18

Інвестування в нерухомість. Коли купити квартиру для здачі в оренду?

Останні статистичні дані агентств нерухомості говорять: ціни на житлову нерухомість продовжують знижуватися в середньому на 0,3-0,5% щомісяця, залежно від сегменту і району міста, в той час як у минулому році в період з січня по квітень вони зростали в такому ж темпі. Тоді здавалося, ми пройшли найнижчу точку падіння і взяли напрямок вгору до нових вершин, але зараз, як мінімум до осені, активність на ринку нерухомості навряд чи можлива. Слід також додати, що ставки на депозитні вклади мають тенденцію до подальшого зниження, ситуація на фондовому ринку не дає можливості заробити, ходять постійні чутки про девальвацію гривні, нестабільність євро та долара США. Але все не так песимістично ... На ринку оренди квартир, офісів, комерційної нерухомості ми бачимо протилежну картину. Висока активність, невелике зростання цін за підсумками року ... Позитивні новини з ринку оренди нерухомості дають надію на переорієнтацію ринку в цілому в бік зростання найближчим часом. Звичайно, на нас впливатиме ситуація у світовій економіці, розвиток іпотеки та умов кредитування, рівень зарплат, політичної стабільності і темпів розвитку нашої країни. Але для оптимістів це говорить про те, що зараз сприятливий період для інвестування в нерухомість. Візьмемо для прикладу придбання двокімнатної квартири в центрі Києва для подальшої здачі в оренду. Квартиру в центрі, площею 50-60 метрів, з усіма витратами на ремонт та обладнання, зараз можна придбати приблизно за 200 000 - 240 000 $. Місячна орендна плата такої квартири становитиме 1100 $ -1500 $ на місяць. В середньому - 1300 $, на рік - 15 600 $. Віднімемо 20%, витрати і податки - отримаємо 12 480 $, що буде відповідати приблизно 5% -6% річних. Не так вже й погано! І це в кризовий час, порівняйте зі ставками за депозитними вкладами, врахуйте ризики і час, який ви витрачаєте на отримання такого доходу. А коли ринок піде вгору, додайте ще мінімум 10-15% капіталізації на рік. Сергій Шевчук, АН «ТЕРЕН ПЛЮС», Липень 2011. Інвестування в нерухомість для початківців

Інвестування в нерухомість для початківців

Кожна людина прагне до фінансового успіху і стабільності. Для багатьох символом стабільності є володіння нерухомістю, інвестування в нерухомість. Перші рекомендації з інвестування ми можемо знайти в Талмуді. Вони звучали приблизно так: тримай третину свого майна в грошах, третину в «товарі», третину в «нерухомості». Як показує час і остання криза, вдалих інвесторів не так вже й багато, хоча багато хто вважає, що купити і здати в оренду нерухомість нескладно. Якщо Ви великий інвестор, то, як правило, будете користуватися послугами фахівців з нерухомості, перш ніж зробити придбання. Якщо сума інвестиції не велика, то часто прагнення заощадити приводить до самостійного прийняття рішень, без консультацій з ріелторами ... Що потрібно знати тому, хто хоче інвестувати або просто купити нерухомість (квартиру, будинок, офіс) з метою збільшити свої заощадження або отримати дохід від здачі в оренду? У першу чергу, потрібно визначити, в якому стані знаходиться ринок нерухомості, на якому Ви збираєтеся інвестувати. Чи є він зростаючим, падаючим або завмер в очікуванні, як наприклад, зараз, і думки ріелторів з приводу його подальшого розвитку розділилися. Наш ринок нерухомості має невелику історію; з початку дев’яностих приблизно до 1997 року він динамічно зростав. Ціна перших проданих квартир не перевищувала 1000 $. Уявіть собі, що двокімнатну квартиру в Києві навесні 1991 року можна було купити за 1000 $. Причому квартира в центрі могла коштувати набагато дешевше, ніж квартира на Борщагівці, якщо не володіла, на думку продавців нерухомості, важливим критерієм-наявністю ремонту. До кінця 1997 року вартість квадратного метра квартири в центрі досягла 1100 $. На нашому ринку нерухомості почалась перша криза. Вона тривала до 2001 року, в цей час ціна квадратного метра квартири в центрі Києва впала до 500-700 $, що приблизно відповідає нинішньому падінню на 40-50%. У 2001 році у всіх сегментах почалося бурхливе зростання цін на нерухомість. У 2008 році середня вартість квадратного метра квартири в центрі досягла 10 000 $. Виходячи з циклічності ринків, можна припустити, що нинішня криза має закінчитися фазою зростання і зараз непоганий час для придбання. Інвестування в нерухомість - це скоріше довгостроковий проект. Якщо розглядати купівлю нерухомості на період часу в 1-3 роки, це більше спекуляція, і вона можлива тільки на зростаючому ринку. Якщо Ви купуєте на первинному ринку, будьте готові до того, що термін здачі будинку в експлуатацію затримається, потім ще два роки будуть проводитися ремонти в сусідніх квартирах. Навіть якщо Ви першим зробите ремонт, Ваша квартира не буде приваблива для потенційних орендарів. Звідси збільшиться термін окупності вашої інвестиції. Квартиру на вторинному ринку можна швидше здати в оренду, отже, період окупності скоріше буде меншим. Якщо правильно вибрати момент для покупки квартири або офісу, можна отримувати дохід від оренди та додатково, якщо зростає ціна Вашої нерухомості, зростає і капіталізація. Здача в оренду квартири, офісу дає різний дохід, витрати при цьому теж будуть відрізнятися. Існує ілюзія, що інвестувавши в нерухомість, можна вже нічого не робити ... Це не так. Вам потрібно буде витратити багато часу і сил на ремонт, обладнання, управління та обслуговування Вашої нерухомості, а також спілкування з орендарями та різними службами. Також будуть відмінності в залежності від того, який сегмент ринку Ви обираєте. Витрати часу і коштів власника офісу, житлової квартири, квартири, яка здається в подобову оренду, магазину чи земельної ділянки можуть сильно відрізнятися. Виходячи із суми інвестиції обираєте ціновий рівень, місцезнаходження, сегмент ринку. Що Ви хочете купити ... квартиру, офіс, будинок, земельну ділянку? Цей вибір залежить тільки від Вас! Від Вашого досвіду, коштів, бажання, переваг і темпераменту .... Наше агентство нерухомості готове надати Вам кваліфіковану допомогу і досвідчених кваліфікованих ріелторів. Вдалого інвестування, С. Шевчук, Травень, 2011.

Оренда нежитлового приміщення

При здійсненні оренди нежитлового приміщення важливо укласти договір оренди. Зміст договору оренди нежитлового приміщення полягає у наданні орендодавцем майна у тимчасове володіння та користування за плату для здійснення підприємницької діяльності або інших цілей. На сайті Агентства Терен Плюс Ви можете знайти зразки договорів, які добре захищають обидві сторони, однак необхідно враховувати, що будь-який "типовий" договір потребує допрацювання, оскільки "типових" ситуацій не буває. Кожен договір має складатися для одного конкретного випадку, хоча б для того, щоб виключити непотрібні пункти або доповнити необхідними. Тільки таким чином Ви отримаєте договір, який надалі не створить Вам проблем. Розберемо основні положення більшості договорів оренди нежитлових приміщень та їх значення. Вказівка на призначення майна і мету його використання орендарем необхідна для того, щоб заздалегідь обумовити те, як приміщення буде використовуватися орендарем. Це можуть бути виробничі потреби, розміщення службових, офісних або складських приміщень і т.д. Можлива передача разом з приміщенням і рухомого майна, що в ньому знаходиться. Наприклад обладнання. Зазвичай, це покладає на орендаря додаткові обов’язки з утримання, ремонту та обслуговування орендованого об’єкта. Це є достатньою підставою для зниження орендної плати. Якщо ж ці обов’язки несе орендодавець, орендна плата буде вищою. Розмір орендної плати встановлюється за один квадратний метр корисної площі або за все приміщення загалом. Періодичність платежів залежить від угоди сторін. Зазвичай, складається графік платежів, що додається до договору. Плата може вноситися, наприклад, щомісячно, щоквартально, щорічно. При складанні договорів зазвичай бажано внести положення про незмінність орендної плати, якщо графік платежів не складається. Втім якщо договір складається за ініціативою орендодавця, в нього можна внести положення про періодичний перегляд орендної плати з наступним затвердженням обома сторонами. Це має сенс для довгострокових договорів (укладених строком на рік і більше), оскільки інфляція може значно позначитися на кінцевій сумі оренди. Також необхідно враховувати, що згідно законодавства України договір оренди повинен бути менше 3 років. У разі перевищення цього строку, необхідна нотаріальна реєстрація договору. Іноді складається договір оренди з наступним викупом. У такому випадку в договір вноситься положення про залік суми внесеної ним орендної плати в рахунок плати за майно, що купується. Сторони мають право передбачити в договорі випадки, коли допускається дострокове одностороннє розірвання договору. Наприклад, ліквідація або реорганізація одного з учасників договору, втрата майном своїх споживчих якостей - наслідок нормального зносу тощо. Залежно від складу учасників договору, органом, уповноваженим вирішувати зазначені спори та розбіжності, може виступати суд і арбітражний суд. Сторони також мають право передбачити виключення підвідомчості спору загальними судами з віднесенням його на розгляд третейського суду. У числі додатків до договору виступають: - Характеристика приміщення, що надається орендареві; - Перелік переданого майна, що перебуває в приміщенні з відмітками про його стан; - Графік внесення орендної плати. Важливо розуміти, що при заключенні угоди з оренди нежитлового приміщення обом сторонам знадобиться кваліфікована допомога агента з нерухомості. Це обумовлено масою нюансів. Агентство Терен Плюс в змозі надати Вам допомогу найвищого класу і заключити професійну угоду з оренди нежитлового приміщення. Також в базі агентства представлені кращі об’єкти комерційної нерухомості з присутніх на ринку Києва та області. З цим та іншими договорами оренди ви можете ознайомитись у нашому розділі договори оренди

Здати квартиру в оренду власникам нерухомості-нерезидентам стало непросто.

Агентство нерухомості «ТЕРЕН ПЛЮС» роз’яснює положення нового Податкового кодексу, що вступив у силу з 1 січня 2011 року. Власник нерухомості-нерезидент тепер не зможе самостійно здати в оренду квартиру, будинок або офіс. Здати квартиру в оренду власникам нерухомості-нерезидентам стало непросто. Згідно з пунктом 170.1.3., нерухомість, що належить фізичній особі-нерезиденту, тепер можна здати в оренду виключно через фізичну особу-підприємця або юридичну особу - резидента. Для чого необхідно самому пройти реєстрацію і стати СПД або укласти з уповноваженою особою, яка виконує представницькі функції нерезидента і виступає його податковим агентом, письмовий договір. Нерезидент, порушуючи цей пункт, вважається таким, який ухиляється від сплати податків. Фахівці нашого Агентства нерухомості готові проконсультувати Вас з цього питання і допомогти укласти Агентський Договір. Або проконсультуватися з питань управління нерухомістю у нашому агентстві нерухомості. С. Шевчук, липень, 2011

Український алфавіт отримав офіційну транслітерацію латиницею. Таблиця

Кабінет міністрів України постановою від 27 січня затвердив офіційну транслітерацію українського алфавіту латиницею, повідомляє Урядовий портал. Так, українська буква Aа відповідатиме латинській Aа, Бб - Bb, Вв - Vv, Гг передається латинською Hh, Ґґ - Gg, Дд - Dd, Ее - Eе, Єє - Ye (на початку слова), ie (в інших позиціях), Жж - сполученням Zh zh, Зз - Zz, Ии - Yy, ІІ - Ii, Її - сполученням Yi (на початку слова), i (в інших позиціях), Йй - Y (на початку слова), i (в інших позиціях). Буква Кк передається латинською Kk, Лл - Ll, Мм - Mm, Нн - Nn, Оо - Oo, Пп - Pp, Рр - Rr, Сс - Ss, Тт - Tt, Уу - Uu, Фф - Ff, ХХ - Kh kh, Цц - сполученням Ts ts, Чч - сполученням Ch ch, Шш - сполученням Sh sh, Щщ - сполученням Shch shch, Юю - сполученням Yu (на початку слова), іu (в інших позиціях), Яя - сполученням Ya (на початку слова), ia (в інших позиціях). Відтепер буквосполучення "зг" офіційно передається латиницею як "zgh", на відміну від "zh", що відповідає українській букві "ж". Що ж стосується м’якого знаку та апострофа, то вони латиницею не передаються. Транслітерація прізвищ та імен осіб і географічних назв здійснюється шляхом відтворення кожної літери латиницею. Таблиця транслітерації українського алфавіту латиницею

«Пункт призначення» (17.03.2008)

Ділянки під забудову дорожчатимуть, доки не скасують земельний мораторій. Скільки коштує земля у регіонах Контракти склали рейтинг областей за темпами зростання цін на землю під забудову. Земельний ринок України умовно можна поділити на три цінові сегменти. До першого належать перегріті локальні земельні ринки навколо міст-мільйонників, у районах розкручених гірськолижних курортів і на узбережжі Чорного та Азовського морів. У цих регіонах найвищі ціни передусім через високий спекулятивний попит. Вартість землі в передмісті Києва, Львова, Одеси або Севастополя більшість експертів вважають завищеною. Наприклад, середня ціна однієї сотки біля моря — $25-35 тис., на гірськолижних курортах — $15 тис., під Києвом — майже $6 тис., а за деякими напрямками сягає $70-100 тис. Прогноз зростання цін на 2008 рік для перегрітого передмістя не перевищує 50%. У короткостроковій перспективі земля тут істотно не дорожчатиме. Середньоціновий сегмент земельного ринку — ділянки під забудову в передмістях обласних центрів без явних природних переваг (море, гори, мінеральні води тощо). Такі наділи коштують у середньому $2-4 тис. Зазвичай стабільний, але не надто високий попит на землю в передмістях Сімферополя, Полтави, Тернополя забезпечують заможні городяни. Спекулятивна складова на цих ринках відсутня, землю, як правило, купують не для перепродажу, а для себе. Прогноз подорожчання для таких соток — 50-70% до кінця року. На 50-80% збільшиться вартість землі навколо Харкова. За словами фахівців АН GEOCAPITAL, ділянки в харківському передмісті зараз активно скуповують росіяни (область межує з РФ). Нижній ціновий сегмент — недооцінена земля по $2-2,5 тис. за сотку. Вона є найперспективнішою з погляду інвестицій. Прогноз дохідності на 2008-й — від 70% річних. Щонайменше на 100% має подорожчати цього року земля на околицях Сум і Черкас. Попит на місцеві сотки досить високий, особливо з боку киян (на сумські та черкаські землі) і донеччан (у Сумах). Утім, є й винятки із загального правила. Наприклад, приблизно дворазове зростання цін прогнозують ріелтори Житомира, де середня вартість елітних ділянок у передмісті вже становить $5 тис. Причиною різкого подорожчання є стабільно високий попит на тутешні землі з боку киян — Житомир від столиці відділяють лише 140 км. До окремої категорії можна віднести регіони, в яких вартість землі у 2007-му не змінювалася і, за прогнозами експертів, залишиться такою й цього року. Це Херсон і Миколаїв. Юрій Стешенко з Херсонського центру нерухомості відсутність інтересу до заміських соток пояснює великою кількістю ділянок на продаж, причому в межах міста. За його словами, інтерес до херсонського передмістя і відповідно зростання цін можливі не раніше ніж у 2010-му. На думку експертів, призупинити зростання цін і навіть знизити їх могло б скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. У цьому випадку, вважає засновник групи компаній «Магістр Нерухомість» Маргарита Урицька, можна очікувати надлишку пропозиції, затоварення земельного ринку. В результаті попит на землю буде задоволено, з’являться передумови для зниження цін. Чинним законодавством терміни мораторію прив’язані до законопроектів «Про державний земельний кадастр» і «Про ринок землі». Тільки-но депутати проголосують за ці два документи, українські чорноземи (більш ніж 60% усього земельного фонду країни) стануть товаром. Перший із законопроектів — «Про ринок землі» — на початку березня Кабмін вніс до Верховної Ради. Однак експерти вважають, що до кінця року ці закони (особливо про держкадастр) ухвалено не буде. Відповідно і земельний мораторій продовжать ще мінімум на рік. У парламенті зараз сформувалося сильне лобі українофундистів, украй зацікавлене в нинішніх правилах гри, точніше в тому, щоб на земельному ринку їх не було. Відсутність кадастру вигідна компаніям, які за допомогою місцевої влади заробляють на зміні цільового призначення землі. Відповідно до Земельного кодексу одному власникові не може належати понад 100 га землі с/г призначення. Без реєстру неможливо відстежити сумарну площу землі, сконцентровану в одних руках за допомогою різних механізмів: довгострокової оренди, відчуження в судовому порядку тощо. «Зараз попитом переважно користуються великі ділянки землі, які дробляться на дрібні й потім продаються в кілька разів дорожче», — каже Маргарита Урицька. Самі ж депутати зізнаються, що потрібно ще щонайменше 2 роки для підготовки необхідної документації з метою нормального функціонування земельного ринку. Скільки коштує земля у регіонах Натисніть, щоб збільшити Ціна питання: $1 трлн У Київській області землі під житлову та громадську забудову займають 31,7 тис. га, дані Міністерства охорони навколишнього середовища. Це лише 1,1% території області. 90% з 31,7 тис. га — територія населених пунктів. Теоретично у вільному обігу в передмістях Києва може перебувати близько 10% ділянок з домоволодіннями — не більш ніж 3-4 тис. га. Саме стільки земель може продаватися і купуватися без ризику для інвесторів. Однак, попри продовження дії мораторію на продаж землі, призначеної для товарного с/г виробництва та особистого селянського господарства, обсяг вторинного ринку землі в області значно більший. За оцінкою генерального директора групи компаній NAI Pickard Сергія Бута, у 2002-2006 роках близько 600 тис. га земель сільгосппризначення (приблизно третина всіх сільськогосподарських угідь в області) змінили хазяїв і готові до наступного перепродажу. Сумарна вартість цих 600 тис. га у цінах вторинного ринку в січні 2008 року перещвищувала $300 млрд. А весь український ринок землі оцінюється в $1 трлн. Олена СОЛОВЕЦЬКА. Контракты №11/17.03.2008

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

НАКАЗ від 29 січня 2004 р. № 50 Про затвердження Податкового роз’яснення щодо застосування окремих норм Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” в частині оподаткування іноземців та нерезидентів (ВИТЯГ) З метою забезпечення однакового розуміння окремих норм Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” в частині оподаткування іноземців та нерезидентів, керуючись статтею 2 Закону України “Про державну податкову службу в Україні”, підпунктом 4.4.2 пункту 4.4 статті 4 Закону України “Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами” та постановою Кабінету Міністрів України від 16 травня 2001 року № 494 “Про затвердження Порядку надання податкових роз’яснень”, НАКАЗУЮ: 1. Затвердити Податкове роз’яснення щодо застосування окремих норм Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” в частині оподаткування іноземців та нерезидентів. … Голова Ю.Ф. Кравченко ЗАТВЕРДЖЕНО Наказ Державної податкової адміністрації України 29.01.2004 № 50 Податкове роз’яснення щодо застосування окремих норм Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” в частині оподаткування іноземців та нерезидентів 1. Щодо процедури визначення фізичною особою — іноземцем резидентського статусу Відповідно до пункту 2.1 статті 2 Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” (далі — Закон) платниками податку є: фізичні особи — резиденти, які отримують як доходи із джерелом їх походження з території України, так і іноземні доходи; фізичні особи — нерезиденти, які отримують доходи з джерелом їх походження з території України. Закон встановлює різний порядок нарахування, утримання та сплати (перерахування) податку до бюджету для фізичних осіб — резидентів та фізичних осіб — нерезидентів. Зокрема, стосовно оподаткування доходів, отриманих нерезидентами, підпунктом 9.11.2 пункту 9.11 статті 9 Закону визначено, що “якщо доходи з джерелом їх походження з України виплачуються нерезиденту іншим нерезидентом, то такі доходи повинні зараховуватися на рахунок, відкритий таким нерезидентом у банку-резиденті”. При цьому останній вважається податковим агентом при здійсненні будь-яких видаткових операцій з такого рахунку. Порядок виконання норм цього підпункту визначається Кабінетом Міністрів України за погодженням з Національним банком України. Закон не поширює зазначений порядок на відносини фізичних осіб — нерезидентів із фізичними особами — резидентами. Враховуючи послідовність порядку визначення податкового статусу іноземців, які на законних підставах перебувають в Україні, відповідно до підпункту 1.20 статті 1 Закону, (зокрема, іноземців, які прибули в Україну для працевлаштування або роботи за зовнішньоекономічним контрактом на визначений термін), потрібно враховувати обставини та особливості їх проживання в Україні, включаючи інформацію про місце проживання фізичної особи та членів її сім’ї (як в Україні, так і за кордоном), місце знаходження центру життєвих інтересів такої особи, інформацію про очікуваний термін перебування такої особи в Україні протягом поточного календарного року тощо. Абзац восьмий підпункту 1.20.1 статті 1 Закону передбачає, що “достатньою підставою для визначення особи резидентом є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому цим Законом, або її реєстрація як самозайнятої особи”. Однак ні Закон, ні інші законодавчі акти України не визначають термін “основне місце проживання” та не встановлюють порядок самостійного визначення фізичною особою основного місця проживання на території України. Згідно із статтею 1 Закону України “Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства”, іноземець — це особа, яка не перебуває у громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав. Особа без громадянства — це особа, яку жодна держава відповідно до свого законодавства не вважає своїм громадянином. Паспортний документ — це національний паспорт або документ, який його замінює. Згідно із статтею 20 Закону України “Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства”, іноземці “можуть пересуватися на території України і обирати місце проживання в ній відповідно до порядку, встановленого Кабінетом Міністрів України”. Постановою Кабінету Міністрів України від 29 грудня 1995 року № 1074 “Про Правила в’їзду іноземців та осіб без громадянства в Україну, їх виїзду з України і транзитного проїзду через її територію” (пункт 8) визначено, що “іноземці та особи без громадянства можуть іммігрувати в Україну на постійне проживання або прибути для працевлаштування на визначений термін у порядку, встановленому законодавством України”. Згідно із Законом України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні” громадянам України, а також іноземцям та особам без громадянства, які на законних підставах перебувають в Україні, гарантуються свобода пересування та вільний вибір місця проживання на її території, за винятком обмежень, які встановлені законом. Реєстрація місця проживання чи місця перебування особи або її відсутність не можуть бути умовою реалізації прав і свобод, передбачених Конституцією, законами чи міжнародними договорами України, або підставою для їх обмеження (стаття 2). При цьому у статті 3 цього закону надаються наступні визначення термінів: “місце перебування” — адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком менше шести місяців на рік; “місце проживання” — адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає строком понад шість місяців на рік; “реєстрація” — внесення відомостей до паспортного документа про місце проживання або місце перебування із зазначенням адреси житла особи та внесення цих даних до реєстраційного обліку відповідного органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації; “довідка про реєстрацію місця проживання або місця перебування” — документ, який видається органом реєстрації особі за її вимогою та підтверджує реєстрацію місця проживання або місця перебування особи. Відповідно до статті 5 цього закону, законними підставами перебування на території України іноземців та осіб без громадянства є реєстрація на території України паспортного документа або наявність посвідки на постійне або тимчасове проживання в Україні, або документів, що посвідчують отримання статусу біженця чи притулку в Україні. Відповідно до статті 29 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 № 435-IV “місцем проживання фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово”. Отже, фізична особа — іноземець може самостійно визначити власний резидентський статус у разі обрання основного місця проживання в Україні. Для цього фізичній особі — іноземцю необхідно подати письмову заяву до податкового органу за місцем проживання в Україні з проханням вважати її резидентом для цілей оподаткування податком з доходів фізичних осіб у поточному році (звітному податковому періоді). Заява складається власноручно із зазначенням таких відомостей: прізвище, ім’я та по батькові, ідентифікаційний номер з ДРФО, дата народження (число, місяць, рік), громадянство, підстава перебування в Україні, час перебування в Україні у звітному періоді, джерело отримання доходу в Україні (назва працедавця, його код згідно з ЕДРПОУ або ідентифікаційний номер фізичної особи — суб’єкта підприємницької діяльності, юридична адреса працедавця), місце проживання, а також інформація щодо документального підтвердження місця проживання фізичної особи — іноземця в Україні. Таким документальним підтвердженням може бути посвідка про постійне або тимчасове проживання в Україні, документ, що посвідчує отримання статусу біженця чи притулку в Україні, реєстрація на території України паспортного документа, договір купівлі — продажу будинку (квартири), договір оренди будинку, квартири, іншого приміщення, придатного для проживання, договір дарування житла, лист власника приміщення (орендодавця) про згоду на проживання у приміщенні відповідної фізичної особи тощо. Про факт самостійного обрання (визначення) фізичною особою — іноземцем власного податкового статусу як резидента (на підставі письмової заяви) відповідний орган державної податкової служби письмово повідомляє працедавця (працедавців) рекомендованим листом. На фізичних осіб — іноземців, які самостійно обрали статус резидента, а в подальшому прийняли рішення про виїзд за кордон на постійне місце проживання (в тому числі внаслідок закінчення терміну дії дозволу на працевлаштування в Україні), поширюються вимоги пункту 18.3 статті 18 Закону щодо необхідності подання податковому органу податкової декларації не пізніше 60 календарного дня, що передує виїзду за кордон. 2. Щодо ставки податку з доходів фізичних осіб для оподаткування заробітної плати найманих працівників — нерезидентів внаслідок здійснення ними трудової діяльності на території України Згідно з пунктом 7.1 статті 7 Закону ставка податку становить 15 відсотків від об’єкта оподаткування, крім випадків, визначених у пунктах 7.2 — 7.3 цієї статті. Відповідно до пункту 7.3 статті 7 Закону ставка податку становить подвійний розмір ставки, визначеної пунктом 7.1 статті 7 Закону, від об’єкта оподаткування, нарахованого як виграш чи приз (крім виграшу у державну лотерею у грошовому виразі), та/або будь-яких інших доходів, нарахованих на користь нерезидентів — фізичних осіб (в тому числі доходів із джерелом їх походження з України, якщо вони виплачуються нерезиденту іншим нерезидентом), за винятком доходів, визначених у підпункті 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону. У абзаці першому підпункту 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону йдеться про “зазначені в підпункті 9.11.1 цього пункту доходи”. Підпункт 9.11.1 пункту 9.11 статті 9 Закону визначає правила оподаткування отриманих нерезидентами доходів з джерелом їх походження з України, перелік (визначення) яких надається в пункті 1.3 статті 1 Закону. Згідно з пунктом 1.3 статті 1 Закону дохід з джерелом його походження з України включає в себе, зокрема, доходи у вигляді заробітної плати, нараховані (виплачені, надані) працедавцем внаслідок здійснення платником податку трудової діяльності на території України, незалежно від того, є такий працедавець резидентом або нерезидентом. Виходячи з викладеного, та з метою однакового застосування Закону слід розуміти, що доходи, нараховані (виплачені, надані) платнику податку — нерезиденту у вигляді заробітної плати внаслідок здійснення ним трудової діяльності в Україні, належать до категорії доходів, зазначених в підпункті 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону, з урахуванням особливостей, визначених у підпункті 9.11.2 пункту 9.11 статті 9 Закону. Таким чином, на підставі норм пункту 7.3 статті 7, підпунктів 9.11.1 та 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону заробітна плата, незалежно від джерела її виплати, що виплачується нерезиденту працедавцем — резидентом, підлягає оподатковуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.1 статті 7 Закону. При цьому працедавець — резидент вважається податковим агентом такого нерезидента стосовно заробітної плати (підпункт 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону). Відповідно до підпункту 1.15 статті 1 та підпункту 9.11.1 “а” пункту 9.11 статті 9 Закону податковим агентом може бути також і представництво нерезидента — юридична особа у разі виплати будь-якого доходу на користь платника податку — нерезидента, незалежно від джерел виплати таких доходів. У разі нарахування на користь нерезидента процентів, дивідендів або роялті податковим агентом має бути застосована відповідна ставка податку, встановлена Законом для оподаткування таких доходів резиденту (абзац другий підпункту 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону). 3. Щодо включення до складу загального оподатковуваного доходу компенсації вартості житлового приміщення У разі направлення найманого працівника (іноземця) на роботу в Україну іноземна компанія — працедавець може компенсувати (відшкодувати) такому працівнику вартість найму (оренди) житла під час його перебування в Україні згідно з договором, укладеним між працівником — іноземцем та орендодавцем житла. У такий спосіб найманий працівник безоплатно користується житлом, яке він орендує, оскільки витрати із такої оренди несе працедавець. Відповідно до підпункту 4.2.9 “а” статті 4 Закону вартість використання житла, наданого платнику податку у безоплатне користування, не вважається доходом, отриманим таким платником податку від його працедавця як додаткове благо, за умови, що таке надання передбачене нормами трудового договору (контракту) у встановлених ним межах. Отже, у разі компенсації іноземною компанією — працедавцем вартості використання житла за договором оренди, укладеним в Україні між працівником (іноземцем) та орендодавцем, якщо певний розмір такої компенсації передбачений відповідним трудовим договором (контрактом), вартість такої компенсації не вважається виплатою (наданням) найманому працівнику (іноземцю) додаткового блага такою іноземною компанією — працедавцем та не повинна включатися до складу його загального місячного або річного оподатковуваного доходу. 4. Щодо особливостей надання нерезидентом нерухомого майна (нерухомості) в оренду (лізинг) за плату та оподаткування цього доходу податком з доходів фізичних осіб 4.1. Щодо можливості громадян інших держав (іноземців) та осіб без громадянства володіти та розпоряджатись в Україні нерухомим майном, зокрема, земельними ділянками Відповідно до статті 3 Закону України “Про власність” (далі — Закон про власність) суб’єктами права власності в Україні можуть бути також громадяни інших держав та особи без громадянства. Право власності — це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Всі форми власності є рівноправними (стаття 2 Закону про власність). Іноземні громадяни та особи без громадянства користуються правами і несуть обов’язки щодо належного їм на території України майна нарівні з громадянами України, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. При цьому слід мати на увазі, що згідно з частиною четвертою статті 22 Земельного кодексу України (далі — Земельний кодекс) землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Підстави набуття права власності на земельні ділянки визначені у статті 81 Земельного кодексу. Так, згідно з частиною другою зазначеної статті Земельного кодексу іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Іноземні громадяни та особи без громадянств можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до частини другої цієї статті (на земельні ділянки несільськогосподарського призначення) у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності; в) прийняття спадщини. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (частина четверта статті 81 Земельного кодексу). Відповідно до статті 4 Закону про власність власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам. Зокрема, громадянин, який став власником квартири та іншого майна, має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом (стаття 15 Закону про власність). Згідно із статтею 8 Закону про власність відносини власності, не врегульовані законом про власність, регулюються Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами. (Примітка. Визначення терміну “нерезидент”, яке дається у Законі, не тотожне терміну “іноземець” відповідно до Закону України “Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства”). 4.2. Щодо регулювання Законом порядку оподаткування іноземних доходів фізичної особи — нерезидента (тобто доходів, джерелом походження яких є інша держава) Предметом регулювання Закону є умови та порядок оподаткування доходів фізичних осіб (резидентів та нерезидентів), тобто порядку, пов’язаного з визначенням об’єкта оподаткування, обчисленням та сплатою (утриманням) податку з доходів фізичних осіб (пункт1.13 статті 1 Закону). Пункт 2.1 статті 2 Закону визначає, що платниками податку є: резидент, який отримує як доходи (і) з джерелом їх походження з території України, (іі) так і іноземні доходи; нерезидент, який отримує доходи (і) з джерелом їх походження з території України. Відповідно до встановленої Законом термінології під термінами “резидент” або “нерезидент” відповідно розуміються “фізична особа — резидент” та “фізична особа — нерезидент” (пункт 1.20.3 статті 1 Закону). Пункт 3.2 статті 3 Закону визначає, що об’єктом оподаткування нерезидента є: (і) загальний місячний оподатковуваний дохід з джерелом його походження з України; (іі) загальний річний оподатковуваний дохід з джерелом його походження з України; (ііі) доходи з джерелом їх походження з України, які підлягають кінцевому оподаткуванню при їх виплаті. Отже, у фізичних осіб — нерезидентів виникатимуть податкові зобов’язання в Україні лише відносно та у разі отримання ними доходів, які обумовлені Законом як такі, що мають джерело походження з території України. Інакше кажучи, іноземні доходи (доходи, джерелом походження яких є інша держава) фізичної особи — нерезидента не є предметом регулювання цього Закону. 4.3. Щодо виникнення об’єкта оподаткування податком (доходу) у разі надання орендодавцем в оренду (лізинг) нерухомого майна за певну плату на підставі письмового договору та включення такого доходу до складу загального місячного оподатковуваного доходу та/або до складу загального річного оподатковуваного доходу З огляду на особливість правових відносин (договорів), пов’язаних із орендою нерухомості за плату, дохід (об’єкт оподаткування) від надання в оренду (лізинг) нерухомості, розташованої на території України, виникає у орендодавця (пункти 1.3, 1.10, 1.20 статті 1 Закону). Таким орендодавцем може бути фізична особа — нерезидент, яка на законних підставах має у власності нерухоме майно, що розташоване на території України. У разі укладення письмового договору про надання цієї нерухомості в оренду (лізинг) за певну плату іншій особі — орендарю (юридичній чи фізичній особі), власник цього майна — орендодавець (фізична особа — нерезидент) набуває статус платника податку. При цьому дохід від надання в оренду (лізинг) нерухомого майна, розташованого на території України, віднесено Законом (пункт 1.3 “е” статті 1) до категорії доходів, що мають джерело походження з України. У зв’язку з цим зазначений вид доходу (якщо він отримується фізичною особою — нерезидентом) є предметом регулювання цього Закону. Для визначення розміру оподатковуваного доходу слід також дотримуватися Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 20 листопада 2003 року №1787, відповідно до підпункту 9.1.2 пункту 9.1 статті 9 Закону. Що стосується загального місячного оподатковуваного доходу, то до його складу включається (підпункт 4.2.7 пункту 4.2 статті 4 Закону) дохід від надання майна в оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 9.1 статті 9 цього Закону. Відповідно до пункту 1.6 статті 1 Закону загальний оподатковуваний дохід включає у себе також і доходи, які підлягають кінцевому оподаткуванню, а загальний річний оподатковуваний дохід дорівнює сумі загальних місячних оподатковуваних доходів, отриманих (нарахованих) протягом такого звітного податкового року. Таким чином, дохід фізичної особи — нерезидента (орендодавця), отриманий від надання в оренду (лізинг) нерухомого майна, розташованого на території України, включається як до складу загального місячного оподатковуваного доходу, так і до складу загального річного оподатковуваного доходу такого платника податку. При цьому, доходи, що отримуються орендодавцем від надання в оренду (лізинг) нерухомого майна, зазначені у пункті 9.1 статті 9 Закону, кінцево оподатковуються при виплаті та за рахунок такого доходу (за ставкою, визначеною пунктом 7.1 статті 7 Закону), незалежно від того, на орендаря чи орендодавця Законом покладені функції податкового агента. 4.4. Щодо можливості виконання функції постійного представництва фізичної особи — нерезидента фізичною особою — резидентом, зокрема, у письмовому договорі оренди (лізингу) нерухомості, розташованої на території України Відповідно до підпункту 9.1.3 пункту 9.1 статті 9 Закону надання в оренду нерухомості, що належить юридичній або фізичній особі — нерезиденту, здійснюється виключно через засноване ним постійне представництво на території України або юридичну особу — резидента (уповноважену особу), що виконує представницькі функції відносно такого нерезидента на підставі письмового договору, а якщо нерезидент є фізичною особою, — виступає також його податковим агентом відносно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від оподаткування. Слід зважити на те, що питання оподаткування доходів від надання в оренду нерухомості власником — юридичною особою регулюються не цим Законом, а Законом України “Про оподаткування прибутку підприємств”. При цьому, об’єкт оподаткування внаслідок отримання доходів від такого розпорядження майном виникає у орендодавця — юридичної особи. У зв’язку з цим зосередимо розгляд зазначеного питання лише щодо особливостей надання в оренду нерухомості, розташованої на території України, фізичною особою — нерезидентом, а також на змісті виразу “здійснюється виключно через засноване ним постійне представництво на території України”. Закон (Закон України “Про податок з доходів фізичних осіб”) не містить визначення терміну “постійне представництво”, а тому на підставі пункту 1.21 статті 1 Закону можна скористатися визначенням цього терміну відповідно до іншого закону з питань оподаткування, зокрема, Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”. Згідно з пунктом 1.17 статті 1 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств” термін “постійне представництво нерезидента в Україні (далі — постійне представництво)” визначається як постійне місце діяльності, через яке повністю або частково здійснюється господарська діяльність нерезидента на території України. До постійних представництв, зокрема, відносяться: місце управління, філіал, офіс, завод, фабрика, майстерня, шахта, нафтова чи газова свердловина, кар’єр або інше місце розвідки чи видобутку корисних копалин. З метою оподаткування до постійних представництв прирівнюються резиденти, які мають повноваження діяти від імені нерезидента, що тягне за собою виникнення у нерезидента цивільних прав та обов’язків (укладати договори (контракти) від імені нерезидента; утримувати (зберігати) запаси товарів, що належать нерезиденту, із складу яких здійснюється поставка товару від імені нерезидента, крім резидентів, що мають статус складу митниці). Резиденти, що з метою оподаткування прирівнюються до постійних представництв, не підлягають додатковій реєстрації в податкових органах як платники податку. Отже, з метою надання в оренду нерухомості, яка знаходиться в Україні, та належного виконання податкових зобов’язань фізична особа — нерезидент може уповноважити фізичну особу — резидента щодо виконання нею функцій повноважного представника (постійного представництва). При цьому такі повноваження мають бути посвідчені нотаріально, оскільки така форма цивільних відносин вимагається Законом для заповнення податкової декларації уповноваженою особою (пункт 18.5 статті 18 Закону). Відповідно до підпункту 9.1.4 “б” пункту 9.1 статті 9 Закону договір оренди нерухомого майна, укладений між фізичною особою — орендодавцем та фізичною особою — орендарем (незалежно від резидентського статусу учасників такого письмового договору), підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо фізична особа — орендар не є суб’єктом підприємницької діяльності, про що також має бути надіслана інформація до податкового органу. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 29 жовтня 2003 року № 1692 “Про затвердження зразка повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна” інформування податкового органу здійснюється шляхом надсилання державними та приватними нотаріусами у день посвідчення таких договорів повідомлення за встановленою формою. Крім зазначеного, відповідно до статті 2 Цивільного кодексу України учасниками цивільних відносин є фізичні особи та юридичні особи (далі — особи). Цивільним кодексом України встановлені правові норми щодо набуття прав представника та здійснення представницьких функцій. Поняття та підстави представництва зазначені у статті 237 Цивільного кодексу України. Так, представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства. На підставі статті 238 Цивільного кодексу України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов’язки особи, яку він представляє (стаття 239 Цивільного кодексу України). Таким чином, термін “постійне представництво нерезидента в Україні” охоплює не лише господарську діяльність юридичних осіб, але й господарську діяльність фізичних осіб. оскільки термін “господарська діяльність” — це будь-яка діяльність особи, направлена на отримання доходу в грошовій, матеріальній або нематеріальній формах, у разі коли безпосередня участь такої особи в організації такої діяльності є регулярною, постійною та суттєвою. Під безпосередньою участю слід розуміти зазначену діяльність особи через свої постійні представництва, філіали, відділення, інші відокремлені підрозділи, а також через довірену особу, агента або будь-яку іншу особу, яка діє від імені та на користь першої особи (пункт 1.32 стаття 1 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”). Окрім всього, термін “резидент” у розумінні Закону “Про оподаткування прибутку підприємств” охоплює також, крім юридичних осіб, і суб’єктів господарської діяльності України, що не мають статусу юридичної особи (філії, представництва тощо), які створені та здійснюють свою діяльність відповідно до законодавства України з місцезнаходженням на її території. 4.5. Щодо можливості фізичної особи — резидента (яка є орендарем у письмовому договорі оренди нерухомого майна) виконувати функції податкового агента фізичної особи — нерезидента (яка одночасно є орендодавцем у такому договорі) та вірогідності обмеження такого права підпунктом 9.1.4 пункту 9.1 статті 9 Закону Відповідно до підпункту 8.2.2 пункту 8.2 статті 8 Закону особою, яка не є податковим агентом, вважається нерезидент або фізична особа, яка не має статусу суб’єкта підприємницької діяльності. Більш того, на підставі підпункту 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону виходить, що якщо зазначені у підпункті 9.11.1 цього пункту доходи (доходи з джерелом їх походження з України) виплачуються фізичній особі — нерезиденту (орендодавцю) фізичною особою — резидентом (орендарем), то така фізична особа — резидент (орендар) вважається податковим агентом такого нерезидента (орендодавця) стосовно таких доходів. При укладенні письмового договору про надання в оренду нерухомого майна з фізичною особою — нерезидентом (орендодавцем), умови якого передбачають отримання таким нерезидентом доходу з джерелом його походження з України, фізична особа — резидент (орендар) як податковий агент зобов’язана зазначити у такому договорі ставку податку, яка буде застосована до таких доходів (ставку податку відповідно до пункту 7.1 статті 7 Закону). Слід виходити з того, що норма Закону, наведена у пункті 9.11 статті 9 Закону, є такою, що конкретно (спеціально) обумовлює правила оподаткування доходів, одержаних фізичними особами — нерезидентами, в той час як норма підпункту 9.1.4 пункту 9.1 статті 9 Закону не конкретизує резидентський статус учасників (сторін) договору оренди (суборенди), житлового найму (піднайму) нерухомості. Окрім всього, положення підпунктів 9.1.1 та 9.1.2 пункту 9.1 статті 9 покладають обов’язки податкового агента на орендаря (незалежно від резидентського статусу орендодавця), тобто норми зазначених підпунктів (9.1.1 та 9.1.2) рівною мірою поширюються як на орендодавців — резидентів, так і на орендодавців — нерезидентів). Отже, підпункт 9.1.4 пункту 9.1 статті 9 Закону не обмежує право фізичної особи — резидента (орендаря) на виконання функцій податкового агента, встановлених відповідно до норм підпункту 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 Закону. В підтвердження зазначеного вище підпунктом 9.1.3 Закону обумовлено, що якщо нерезидент (орендодавець) є фізичною особою, то резидент — уповноважена особа (орендар) виступає також його податковим агентом відносно таких доходів. Директор Департаменту оподаткування фізичних осіб В.С.Дубель За матеріалами сайту ДПА України (28.02.2004)

ЗАКОН УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ» НАРЕШТІ ПРИЙНЯТИЙ У ПЕРШОМУ ЧИТАННІ

Ріелтори України на Закон «Про іпотеку» чекали з нетерпінням. Цей нормативний документ був вкрай потрібен у повсякденній роботі. Нарешті Закон пройшов обкатку у ВР. Можливо, нинішня сесія ВР зможе прийняти Закон «Про іпотеку» остаточно. Будемо сподіватись. З історії створення Закону «Про іпотеку» На сьогодні відносини щодо застави нерухомого майна регулює розділ II Закону «Про заставу», який було прийнято Верховною Радою 02.10.92 р. Вперше проект Закону «Про іпотеку» було внесено Кабінетом Міністрів на розгляд Верховної Ради 21.12.98 року. Після цього на розгляд ВР було внесено 2 альтернативних законопроекти з цього ж питання. Перший з них був запропонований народним депутатом Р. Шмідтом 08.02.99 р., а другий було внесено на розгляд ВР Президентом відповідно до пункту 4 розділу КУ "Перехідні положення" 15.06.99 р. 07.07.99 р. Верховна рада на пленарному засідання розглянула всі три альтернативні законопроекти, відхилила проект, запропонований Президентом. 09.03.2000 року Кабінетом Міністрів було внесено законопроект «Про іпотеку» у іншій редакції, який ВР і розглянула у першому читанні. Як свідчить світовий досвід, одним із важливих елементів фінансово-господарського механізму країн з розвинутою ринковою економікою є застава нерухомого майна (іпотека), за допомогою якої гарантується виконання фінансових та інших зобов’язань суб’єктів ринкових відносин. Ефективність іпотеки як гарантії виконання зобов’язань обумовлена тим, що її предметом є найбільш цінне майно - нерухоме, зокрема земельні ділянки і все, що розташоване на них і тісно пов’язане з ними, тобто об’єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їхньому призначенню неможливе. Іпотека є різновидом застави майна. Проте для неї характерні деякі особливості, які відокремлюють заставу нерухомого майна від застави іншого (рухомого) майна. По-перше, при заставі нерухомого майна останнє продовжує залишатись у володінні і користуванні його власника, тоді як при заставі іншого майна воно переходить у володіння і користування заставодержателя. По-друге, в силу специфіки нерухомого майна для нього встановлено особливий цивільно-правовий режим, який виявляється у юридичних процедурах його відчуження власниками на користь інших осіб, обов’язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно, його оподаткуванні, страхуванні тощо. У зв’язку з цим майже у всіх країнах світу механізм іпотеки є предметом окремих законодавчих актів. В Україні іпотека як правова інституція втратила своє значення після того, як в 1917 році було ліквідовано приватну власність на землю, засоби виробництва, скасовано правовий поділ майна на рухоме та нерухоме, і своїм відродженням зобов’язана Закону України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 року (до цього предметом застави могли бути тільки житлові будинки, які належали громадянам на праві приватної власності). Необхідність прийняття Закону України «Про іпотеку» викликана не лише економічними потребами сьогодення, але й передбачена проектом Цивільного кодексу, де зазначено про "спеціальні правила про окремі види застав, серед яких іпотека. Застава товарів в обороті, заклад, застава майнових прав та цінних паперів тощо, може встановлювати закон". Закон «Про іпотеку» вкрай потрібен вже сьогодні У зв’язку з поглибленням розвитку ринкових відносин в нашій країні неврегульованість іпотеки негативно позначається на стані фінансового механізму та інших складових економіки країни. У зв’язку з цим в Україні цілком необхідним і обгрунтованим є прийняття окремого закону, яким були б комплексно врегульовані всі аспекти застави нерухомого майна. Проект складається з дев’яти розділів: 1. Загальні положення. 2. Особливості іпотеки земельних ділянок. 3. Особливості іпотеки окремих видів нерухомого майна. 4. Оформлення іпотеки. 5. Заставна. 6. Перехід прав за іпотечним договором. 7. Задоволення вимог заставодержателя за рахунок предмету іпотеки. 8. Припинення іпотеки. 9. Прикінцеві положення. Законопроектом передбачено, що іпотека може виникати у звичайному порядку, тобто на підставі договору або закону з моменту її державної реєстрації. Вперше в законотворчій практиці Уркаїни передбачено введення кількох видів іпотеки - звичайної, спільної, об’єднаної, іпотеки чужого майна, умовної іпотеки. Застосування різних видів іпотеки надає сторонам іпотечного договору можливість більш гнучко встановлювати умови договору і більш цілеспрямовано забезпечувати власні інтереси. В проекті чітко визначено майно, що може бути предметом іпотеки. До нього віднесені земельна ділянка, в тому числі виділена в натурі, земельна ділянка, що належить на праві спільної часткової власності, житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового будинку, дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення, інше майно, віднесене законом до нерухомого. Закон створення спеціального іпотечного банку не передбачає Автори законопроекту виходили з того, що під заставу можуть бути передані земельні ділянки, що належать на праві власності громадянам та юридичним особам. Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які відповідно до чинного законодавства не можуть бути передані у приватну власність громадянам та юридичним особам. Заставодержателями земельної ділянки можуть бути лише банки, що відповідають вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України і Національним банком України. Проектом не передбачено, що заставодержателем земельної ділянки може бути єдиний спеціалізований банк або ж спеціалізовані банки. Створення спеціалізованого банку в Україні, який буде займатися лише наданням кредитів під заставу нерухомого майна (під іпотеку), є недоцільним, оскільки це буде заважати мобільності діяльності банківської системи України, крім того, це потягне за собою низку інших проблем та буде суперечити антимонопольному законодавству. Покладення іпотечного кредитування на спеціалізовані банки є економічно невигідним для діяльності самих банків, оскільки такі банки будуть вузькопрофільними і нерентабельними, жоден банк в Україні не погодиться мати вузьку сферу діяльності. Одним із важливих моментів, відображених в проекті Закону, є визнання господарської єдності земельної ділянки і побудованої на ній будівлі чи споруди. Це означає, що при передачі в заставу земельної ділянки, на якій розташовані будівлі чи споруди, разом із ділянкою в заставу передаються й зазначені будівлі чи споруди, якщо договором застави не передбачено інше. Якщо ж згідно з договором застави земельної ділянки розташовані на ній будівлі та споруди не є предметом іпотеки, то при зверненні стягнення на таку земельну ділянку заставодавець зберігає належні йому права на зазначені будівлі та споруди і набуває права обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, яка необхідна для користування будівлями та спорудами у відповідності до їхнього призначення. Передбачено, що умови користування цією частиною ділянки визначає угода заставодавця та заставодержателя, а при недосягненні згоди - суд. Заставодавець земельної ділянки залишається її власником і має право будувати на переданій ним в заставу земельній ділянці будівлі та споруди без згоди заставодержателя, якщо інше не передбачено договором застави. Проте, якщо в результаті такого будівництва знижується вартість земельної ділянки, останні мають право вимагати зміни умов договору застави, в тому числі і шляхом поширення права застави на побудовану будівлю чи споруду. Принцип єдності земельної ділянки і розташованої на ній будівілі чи споруди проявляється і в тому, що в разі звернення стягнення і реалізації земельної ділянки, що є предметом іпотеки і на якій розташовані будівлі чи споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, до набувача цієї земельної ділянки переходять права і обов’язки заставодавця щодо назначених будівель і споруд. Таким чином, проект виходить з того, що застава земельної ділянки не повинна бути фактором, що стримує інвестиційну діяльність. Що стосується застави житлових будинків і квартир, то в іпотеку можна передавати житлові будинки і квартири як ті, що належать заставодавцю на правах власності, так і ті, що стануть його власністю після укладення іпотечного договору. Продаж заставленого будинку чи квартири з публічних торгів не є підставою для виселення новим власником заставодавця та членів його сім’ї, які проживають у цьому будинку, якщо інше не передбачено іпотечним договором, за наявності нотаріально посвідченної згоди заставодавця житлового будинку та членів його сім’ї на виселення, а також якщо житловий будинок чи квартира був заставлений за договором про іпотеку для забезпечення повернення кредиту, наданого на придбання чи будівництво цього житлового будинку чи квартири. Особи, які проживають у житлових будинках (квартирах) на умовах договору найму (оренди) або інших підставах, передбачених законом, не підлягають виселенню у разі продажу заставленого житлового будинку (квартири) з публічних торгів. Раніше укладений з ними договір на право користування зберігає чинність для нового власника. Згідно з законопроектом, заставу оформляють шляхом укладення іпотечного договору. Іпотека може бути проведена шляхом видачі заставної, до якої додають іпотечний договір. Складання і видача заставної не допускається, якщо предметом іпотеки є земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, іпотека забезпечує грошове зобов’язання, сума боргу за яким на момент укладання договору не визначена і не містить умов, які дозволяють визначити цю суму в даний момент часу. Таким чином, оформлення іпотеки заставною надає заставодержателеві більше гарантій щодо повернення вкладених коштів. У країнах з розвинутою економікою функціонує повноцінний ринок заставних - один з найпотужніших сегментів фондового ринку, що є основним джерелом забезпечення ресурсами іпотечного кредитування. У чинному законодавстві України на сьогодні відсутнє власне поняття документа, що посвідчує права заставодержателя у іпотечному договорі. Отже, потрібно, по- перше, закріпити такий документ, по-друге, законодавчо запровадити механізм обігу таких документів як одного з видів цінних паперів. Окремим розділом проекту визначено перехід прав за іпотечним договором, уступка та поновлення прав за заставною, а також застава заставної. Особливе місце в проекті відведено питанням задоволення вимог заставодержателя за рахунок предмету іпотеки. Таке задоволення може здійснюватись за рішенням суду або виконавчого запису нотаріуса. Реалізацію предмету іпотеки проводить державний виконавець шляхом продажу з публічних торгів за місцем знаходження нерухомого майна. Проектом встановлено процедуру реалізації предмету іпотеки через публічні торги. При цьому передбачено декілька особливостей реалізації переданих у заставу земельних ділянок. По-перше, земельні ділянки можуть бути реалізовані лише з публічних торгів. По-друге, проектом обмежено коло осіб, які можуть придбати заставлені земельні ділянки. До них віднесені тільки фізичні та юридичні особи України, які можуть мати земельні ділянки у власності відповідно до чинного законодавства, а також, територіальні громади та держава в особі відповідних органів. По-третє, придбані через публічні торги земельні ділянки сільськогосподарського призначення потрібно використовувати лише за їхнім цільовим призначенням, тобто для ведення сільського господарства. Якщо публічні торги визнані такими, що не відбулися повторно, то предмет іпотеки на вимогу заставодержателя стає власністю останнього. Реалізація заставленого нерухомого майна не є єдино можливою підставою для припинення іпотеки. Іпотека може бути припинена у зв’язку з виконанням основного зобов’язання, укладенням між заставодержателем а заставодавцем угоди про припинення іпотеки тощо. Реалізація заставленого майна через поблучні торги є крайнім заходом забезпечення інтересів заставодержателя. Необхідно зазначити, що мета проекту Закону України - сприяння становленню іпотечної системи. Від закріплення іпотеки як самостійного інституту цивільного права до законодавчої регламентації і створення відповідної інфраструктури, яка буде обслуговувати іпотечний ринок. Проектом Закону України «Про іпотеку» передбачено закріплення взаємовідносин між заставодавцем і заставодержателем через систему реєстрації іпотеки, що, безумовно, пожвавить інвестиційну діяльність, оскільки потенційні інвестори та кредитори матимуть можливість з достовірністю перевірити правовий статус майна, що запропоновано у заставу, та пересвідчитись у тому, що майно не переобтяжене боргами. Оскільки питання державної реєстрації прав на нерухоме майно потребує врегулювання окремим законодавчим актом, проект Закону містить відповідну норму щодо державної реєстрації. З усього вищевикладеного випливає, що прийняття Закону України «Про іпотеку» надасть змогу активніше впроваджувати у життя іпотечне кредитування. Розвиток системи іпотечного кредитування здатний вивести Україну не лише з інвестиційної, але й з інфляційної кризи, відволікаючи кошти з поточного обігу у внутрішні заощадження. Окрім цього, розвиток іпотеки спроможний пом’якшити наслідки безробіття. Міцна територіальна прив’язка будівництва залучає у виробництво додаткові місцеві трудові ресурси. Кредитування під заставу нерухомого майна також сприяє мобільності трудових ресурсів через спрощення процедури відчуження та придбання нового житла. Іпотечне кредитування має також велике значення безпосередньо для функціонування і підвищення стабільності та ефективності банківської системи. Світовий досвід свідчить про те, що іпотечне кредитування є перспективним напрямом діяльності, держава повинна бути зацікавлена у його розвитку. Проект ЗаконуУкраїни «Про іпотеку» має визначити загальні правові та економічні засади розвитку іпотеки в Україні з метою подолання економічної кризи та розширення соціальної бази реформ у суспільстві. Під час роботи над проектом Закону «Про іпотеку» авторами були використані законодавчі акти, які регулюють питання іпотеки Казахстану, Литви, Латвії, Естонії, Німеччини. © Володимир Ясинський, головний консультант Комітету ВР України з питань фінансів та банківської діяльності (26.10.2000)