Статті про нерухомість - Сторінка 13

Правила забудови Києва в кінці XIX - на початку XX ст. Частина 2

Лише у поодиноких випадках, коли архітектор мав можливість тактовно відгукнутися на вже існуючу і явно специфічну забудову сусідньої ділянки, з’являвся хоч і глухий, проте доречно й чемно декорований торець (Ярославів Вал, 7 — сусідня садиба з караїмською кенаса). Нагляд за виконанням будівельних правил здійснювала міська Управа та поліція відповідних дільниць міста. Серед обов’язкових правил тих часів — протипожежні вимоги, а також заборона тинькувати цегляні стіни раніше ніж через рік. За тодішньою технологією мурування, спорудження будь-яких цегляних будинків провадилося, залежно від обсягів, щонайменше упродовж двох сезонів, оскільки вапнякові розчини тверділи повільно і кладка давала значну усадку. Тож у перший сезон зводилися стіни, робилися перекриття, дах і покрівля. Наступного року виконувалися сантехнічні, опоряджувальні та інші роботи, і на осінь будинок був готовий до заселення. Головним чином наголос у правилах робився на тому, чого не можна робити під час будівництва: адже вважалося, що, як, власне, будувати, знали всі — цього навчали добре. Чимало уваги приділялося взаємостосункам і співіснуванню приватних власників та їх ставленню до загальноміської власності і норм співжиття: вулиця, межі ділянок тощо. Окремо погоджувалося облаштування хідників (тротуарів) уздовж приватних володінь на вулицях міста. В обов’язки домовласників входило й утримання у належному стані хідника, зелених насаджень та половини проїжджої частини у межах садиби з боку вулиці. Цю роботу виконував двірник (підмітав, збирав сміття й кінський гній) упродовж дня, а контроль невсипущо здійснював околодочний наглядач поліції. Ширина хідників також регламентувалася чотирма категоріями, встановленими постановою міської Управи для всіх вулиць Києва. Так, на вулицях першої категорії хідники належало замощувати на всю ширину — між бруківкою й лінією садиб (будинків). На вулицях другої категорії хідники влаштовувалися біля бруківки і відокремлювалися від будинків палісадниками. Подекуди такі ділянки збереглися й досі (Жилянська, Микільська, Тарасівська, Золотоворітська, Несторівська, нижня частина Фундукліївської). На вулицях третьої категорії хідники облаштовувалися завширшки 3 аршини (бл. 2 м. — Д. М.); на вулицях четвертої категорії — 1 1/2 аршина (бл. 1 м. - Д.М.). Матеріалом для хідників міг бути асфальт, кам’яні та цементні плити, плити з випаленої глини, клінкеру, бетон та краща біла будівельна цегла — так званий «залізняк». Зразки старих київських хідників подекуди збереглися й досі: Практикувалося облаштування хідників з різних матеріалів — смугами паралельно з бордюром: власне хідник, доріжка для пішоходів могла бути з асфальту, а проміжок між деревами замощувався цеглою тощо. Правилами забудови регламентувалося влаштування світлових приямків біля вікон напівпідвальних приміщень (тоді ці приямки називалися пристінними колодязями), навісів-козирків над парадними входами (тодішня назва — зонт), в’їздів до подвір’їв через хідник тощо. Все це зобов’язувало власника садиби не створювати перешкод і незручностей для пішоходів — обмежувався розмір виступаючих частин будинку. Конфлікти виникали особливо гострі, коли добудовувалися вітрини магазинів — за рахунок, звичайно ж, зменшення ширини хідника. Міська Управа перевіряла розміри добудов, накладаючи штрафи на порушників. Типовим явищем було спорудження прибуткових будинків одним власником на сусідніх ділянках, в глиб садиби за кілька етапів. Правилами забудови це не заборонялося. Так, відомий домовласник Л. Б. Гінзбург після спорудження великого прибуткового будинку на вул. Миколаївській, 9 у 1900-1901 роках згодом вклав капітал у ще більший прибутковий будинок на суміжній ділянці по вул. Інститутській, 16-18, де у 1910-1912 роках було споруджено найвищий у Києві 8-11-поверховий житловий прибутковий будинок. Священик П. І. Янковський, маючи двоповерховий цегляний будинок на вул. Обсерваторній, 19 (архіт. О. Р. Хойнацький, 1880), заповів велику садибу дітям, і згодом було споруджено ще чотириповерхові прибуткові будинки на вул. Обсерваторній, 21 (1898-1899) та 17 (1910-1911), одписавши всі три будинки синові і двом дочкам. Спорудження спершу флігеля, а потім фасадного будинку здійснювалося на вузьких та видовжених ділянках, наприклад на вул. Святославській, 4 — за відповідно розробленим проектом. Нумерація будинків здійснювалася «в порядке полицейских нумеров» зліва направо: лівий бік складали непарні номери, правий бік вулиці — парні номери. Порядок передбачав нумерацію вулиць від Дніпра по головних напрямках і від головних напрямків (Хрещатик — Велика Васильківська, Бібіковський бульвар — Брест-Литовське шосе, Велика Житомирська — Львівська — Дорогожицька, Олександрійська — від Печерська на Поділ) йшла нумерація бічних вулиць. Цей порядок існує й досі. За матеріалами книги Дмитра Малакова « Прибуткові будинки Києва»

Правила забудови Києва в кінці XIX - на початку XX ст. Частина 1

У повсякденній практичній діяльності архітектори і будівельники Києва керувалися Будівельним уставом (останнє видання 1900 р.), обов’язковими постановами Міської думи (1879-1912), циркулярами техніко-будівельного комітету Міністерства внутрішніх справ та рішеннями Правительствуючого сенату. Для зручності користування цими матеріалами виходили друком збірники, укладені міськими архітекторами В. М. Ніколаєвим, Іп. В. Ніколаєвим. Відповідно до правил забудови Києва, затверджених ще 11 травня 1861 року та підтверджених 1873 року, всі вулиці міста було розподілено на чотири розряди: Вулиці й площі першого розряду належало забудовувати тільки кам’яницями, критими залізом, зі сходами з вогнетривких матеріалів, висотою не менше двох поверхів. На вулицях і площах другого розряду дозволялося, крім кам’яниць і одноповерхових, у тому числі споруджувати по лініях вулиць дерев’яні на кам’яних поверхах чи на півповерхах криті залізом будівлі, зі сходами в кам’яних частинах з матеріалів, що не горять, а всередині подвір’їв — дерев’яні на кам’яних підвалинах чи стовпах служби, криті залізом. На вулицях, що належали до третього розряду, дозволялося, крім названого у перших двох розрядах, споруджувати також одноповерхові будівлі під залізними дахами, «за покращеними фасадами». Четвертий розряд дозволяв споруджувати суспіль дерев’яні й деревом криті будівлі, «по фасадах без особливих прикрас». Втім, наріжні будинки підпорядковувалися правилам вулиць вищих розрядів. По кожному розряду наводився повний перелік відповідних київських вулиць. Через наявність у Києві фортеці на Печерську, райони будівництва та висота будинків зазнавали обмежень, зумовлених так званими «еспланадними правилами». Навіть після віднесення фортеці 1897 року до розряду «фортеця-склад» обмеження продовжували діяти аж до 25 липня 1909 року. Після їх скасування стало можливим спорудження великих прибуткових будинків у Липках та інших частинах міста. На спорудження будь-якої приватної будівлі потрібен був дозвіл міської управи, і для одержання такого дозволу власник земельної ділянки чи садиби звертався з «прошенієм», додаючи до нього проектні креслення (в копіях) фасаду, розрізу й поповерхових планів у двох примірниках, підписані автором проекту, а також завірений міським землеміром план садиби з позначеним місцем нової будівлі (прохач письмово свідчив вірність планів, якщо вони не були підписані міським землеміром). До цього прохач додавав підписку архітектора або іншого техніка, який брав на себе зобов’язання відповідального будівничого (якщо споруда кам’яна). Текст підписки був таким: «Я, що нижче підписався, Архітектор (такий-то) на підставі ст. 195 Уставу будівельного п. XII звед.(ення) зак.(онів) (видання 1857 року) і постанови Київської Міської Думи 6 вересня 1879 року, даю цю підписку в тому, що, маючи право виконувати будівлі, прийняв на себе нагляд і керівництво при спорудженні (того чи іншого) на садибі, що розташована (там-то), та зобов’язуюсь відповідати за правильність і міцність робіт, як відносно самої споруди, так і влаштування при будівництві риштувань, підмостків, драбин і, на випадок припинення мною нагляду, повинен сповістити Управу». Це була форма № 8731. На кожен проект, затверджуваний міською Управою, наклеювався спеціальний аркуш з видрукуваним стандартним текстом (форма № 220-98) такого змісту: «За цим проектом дозволено виконання (таких-то) робіт з тим, щоб через кожні 12 сажнів (бл. 25 м. — Д. М.) було влаштовано кам’яні брандмауери на один аршин (0,7 м. — Д. М.) вище покрівлі, сходи з вогнетривких матеріалів, покрівля залізна, комини прямі без лежаків, щоб не було влаштовувано зовні будинків дерев’яних ходів, галерей і сходів, не було влаштовувано на горищах житлового приміщення, щоб виступами, колонами, пілястрами й сходами не було зайнято більш як 6 вершків (бл. 0,27 м. – Д.М.) на хіднику, який мав бути облаштований без уступів, та щоб зовнішні стіни житлових будівель були б завтовшки не менш як у 2 1/2 цеглини. Роботи мають виконуватися під наглядом відповідального архітектора, від якого має бути подана до міської Управи підписка. Загалом же будова має виконуватися згідно з діючими узаконеннями та щоб лінії будівель були б зазначені Міським Землеміром, із засвідченням про це на плані, щоб зовнішні стіни були б потиньковані, а будівля не зайнята під житло у перший рік по спорудженні». Цю форму підписували член Управи та міський архітектор. Правилами регламентувалися умови забудови садиби, що могла бути поділеною на яку завгодно кількість менших кожної ділянки з вулицею. У торцевих стінах, завершуваних брандмауерами, не дозволялося влаштовувати вікон, а також скат даху на сусідську ділянку. Дотримання цих правил, за умов нерівномірної, різночасової забудови вулиць і кварталів, часто-густо призводило до появи високих потворних глухих стін, які, з огляду на складний київський рельєф, стриміли, здається, звідусіль (Фундукліївська, 10; Ярославів Вал, 14-А; Володимирська, 19 тощо). Проте деякі хитрі забудовники спритно обминали цю постанову як за рахунок влаштування у торцевій стіні неглибоких ніш із вікнами допоміжних приміщень, що нібито не дивилися в бік сусідньої ділянки, бо не виходили за межу забудови (Садова, 1; Велика Житомирська, 34), так і за рахунок широкої ніші з вікнами з усіх сторін (Кузнєчна, 9; Фундукліївська, 32; Костьольна, 8; Пушкінська, 21, 23).

Замовники, архітектори та підрядники колишніх прибуткових будинків Києва. Частина 2

Неважко помітити, що серед названих архітекторів практично повністю відсутні українці. Так, царський уряд, проводячи імперську русифікаторську політику, не лише не зберігав національні традиції України й Києва, а всіляко їх нівелював під загальноросійські смаки. До Києва надсилали архітекторів неукраїнського походження. Дуже «патріотично» виглядала творчість М. Г. Артинова та Є. Ф. Єрмакова, які проектували й будували різноманітні за призначенням споруди, але переважно в «російському» стилі — це підтримував махровий шовіністичний офіціоз. Тому особливу увагу привертає творчість талановитого архітектора-художника В. Г. Кричевського (1872-1952) — засновника українського національного стилю в архітектурі на початку XX століття. Під впливом його таланту звернулися до національного романтизму й деякі інші київські зодчі. Основний перелік творів, зокрема київських архітекторів, які працювали в царині проектування й спорудження прибуткових будинків, містить праця доктора мистецтвознавства В. І. Тимофієнка (1941—2007) «Зодчі України кінця XVIII — початку XX століття». Нарешті, підрядники. За звичаями, що діяли до революції 1917 року і деякий час після неї, підряд на будівництво могла взяти будь-яка будівельна контора, що мала не лише досвід і рекомендації попередніх замовників, а й така, що пропонувала на конкурентній основі найменші витрати. Для цього влаштовувалися торги, на яких і брали гору спритніші й заповзятливіші. Взаємостосунки між замовниками й підрядниками регулювалися діючим на той час Положенням про казенні підряди й замовлення. Будівельний сезон починався у Києві з 1 березня або 1 квітня - залежно від настання сталої погоди — і тривав до 1 листопада. Взимку будови завмирали. Напровесні підрядник, маючи на руках замовлення-підряд і затверджений проект, наймав на роботу артіль робітників-сезонників, очолювану десятником. Укладався контракт: з усіма умовами найму, тривалості робочого дня, заробітної платні, нормативами, віком працюючих — згідно з діючими Будівельним уставом і Урочним положенням з будівельного мистецтва. Цей другий документ містив «уроки», тобто норми виробітку на різних видах операцій, з урахуванням навичок, обсягу робочого часу, залежно від пори року та місцевості. Подекуди різні відомства укладали свої довідники, а єдиного нормування не існувало, і, звичайно, цим спритно користувалися підрядники — не дуже порядні. Відомими київськими будівельниками-підрядниками були Ф. О. Альошин (батько архітектора П. Ф. Альошина), Л. Б. Гінзбург, Л. М. Гугель, Я. Є. Файбишенко та інші. Масове будівництво викликало появу спеціалізованих будівельних фірм, які виконували певні види робіт: бетонні, штукатурні, малярні, сантехнічні, електротехнічні тощо. Робітники різних спеціальностей об’єднувалися в артілі: землекопів, грабарів, каменярів, мулярів, теслів, штукатурів, електромонтерів, загальнобудівельних професій, підвожчиків цегли тощо. Безпосереднє керівництво артілями здійснювали десятники, які здобували освіту в Київській школі десятників зі шляхової та будівельної справи. У школі викладали арифметику, російську мову, фізику, малювання й каліграфію, вітчизняну історію, географію, архітектуру, Закон Божий, гігієну та надання першої медичної допомоги. Про рівень підготовки десятників свідчить і якість колишніх прибуткових будинків. Архітектурні й будівельні контори, фірми широко рекламували свою діяльність, вдаючись інколи до досить цікавих прийомів. Так, Архітектурне бюро і будівельна контора К. Ф. Шимана вмістила на фірмових бланках як брифкопф зображення уже відомого в Києві прибуткового будинку на розі Прорізної і Володимирської вулиць, 24/39, спорудженого за проектом і під керівництвом архітектора К. Ф. Шимана. Технічна контора Я. Є. Файбишенка рекламувала свої здобутки цілою низкою світлин споруджених нею будинків у Києві — у путівнику «Весь Киев в кармане». Надзвичайна спритність київських підрядників і будівничих стала свого часу своєрідною «притчею во язицех», про що йтиметься далі. Як приклад того, у які кошти обходилося спорудження прибуткового будинку, можна вказати на відомий киянам будинок на розі вул. Фундукліївської і Театральної, 30/10: «Постройка громадного дома в усадьбе Самонова потребовала 3 млн штук кирпича и стоила 250 тыс. рублей». Надзвичайно ж суттєвим у практиці спорудження прибуткових будинків було широке кредитування цих робіт під заставу нерухомого майна. Причому умови кредитування були взаємовигідними і абсолютно виключали будь-які зловживання сторін. Швидке збагачення у ті часи викликало підозру, осуд суспільства, а сам скоробагатько ставав небажаним для оточення через підозру в шахрайстві, непорядності, порушенні загальноприйнятих норм моралі й честі. Такі випадки траплялися, але не були поширеним явищем, як сто років потому... За матеріалами книги Дмитра Малакова « Прибуткові будинки Києва»

Замовники, архітектори та підрядники колишніх прибуткових будинків Києва. Частина 1

Звичайною послідовністю, ланцюжком спорудження прибуткового будинку було: замовник (власник земельної ділянки) — архітектор (проектант) — підрядник (виконавець будівельних робіт). Практично замовником прибуткового будинку могла бути й ставала кожна бажаюча заможна особа з будь-яких верств суспільства. Мати прибутковий будинок було не лише вигідно, а й престижно: серед домовласників були селяни, міщани, купці, офіцери й генерали, лікарі, професори університету, дворянство й титуловані особи. Адже це був надійний спосіб забезпечити стабільний прибуток з нерухомої власності. Концентрація капіталу мала місце і серед домовласників. Так, комерції раднику М. Б. Попову 1918 року належало десять будинків — різних за розмірами і призначенням (вул. Хрещатик, 15 і 29; Лютеранська, 3; Басейна, 4; Велика Васильківська, 1-3; Олександрівська, 15, 81, 83; Андріївська, 4; Катерининська, 16). Відомим домовласником був будівельний підрядник Л. Б. Гінзбург. Йому належали величезні будинки по вул. Інститутській, 14,16-18; Миколаївській, 9; Бібіковському бульвару, 5. Інженерові шляхів сполучень В. Я. Демченку належали будинки по вул. Лютеранській, 11; Миколаївській, 17/1; Ольгинській, 3; Великій Житомирській, 25/2. У 1910-х роках почали виникати об’єднання домовласників — товариства квартировласників. Це уможливлювало наявність централізованого обліку і нагляду, насамперед, за технічним станом будників, які мали дедалі складніше інженерне обладнання, включно з центральним опаленням пасажирськими та вантажними ліфтами. Отже, житлово-експлуатаційні контори — не є радянський винахід. Велике значення для існування і спорудження прибуткових будинків мали численні кредитні товариства, страхові компанії, які, у свою чергу, теж ставали власниками прибуткових будинків. Спорудження прибуткових будинків здійснювалося винятково за схваленим проектом, підписаним архітектором або іншим техніком, що мав право на проектування кам’яних будинків. Згідно з діючими тоді законами, таке право надавалося особам, які закінчили повний курс у таких інститутах: інженерів шляхів сполучень, цивільних інженерів, технологічних (Петербург, Харків), політехнічних (Петербург, Київ, Рига, Варшава), а також Вище художнє училище при Імператорській академії мистецтв; останнє давало звання академіка або художника-архітектора. До цього училища на два старші курси могли також вступати особи, які закінчили курс в Інституті цивільних інженерів. Право бути зарахованим до ІАМ надавалося також особам, які закінчили повний курс архітектурного відділу в середніх художніх училищах (Київ, Харків, Одеса, Казань), що були у віданні ІАМ. Крім того, право вступу надавалося будівельним практикам, які обіймали посаду помічника архітектора. Право ведення будівельних робіт могли одержати також особи, що склали особливий іспит при Інституті цивільних інженерів; переважно то були іноземці та всі, хто здобував освіту за кордоном. Якщо в 1870-х роках у Києві працювало сім архітекторів, а 1900 року вісімнадцять, то вже 1915 року (а дані ці за 1914 рік) - шістдесят шість, а також - десятки інженерів-будівельників та цивільних інженерів, інженерів шляхів сполучень, військових інженерів. Безперечно, головний тон в архітектурі Києва задавали вихованці кращих тодішніх навчальних закладів - петербурзьких - Імператорської академії мистецтв та Інституту цивільних інженерів. Так, серед київських архітекторів, що практикували в галузі прибуткових будинків і особняків та в різний час закінчили Академію мистецтв, слід згадати з випускників старшого покоління: О. В. Беретті, П. І. Спарро, В. І. Сичугова, П. Г. Тустановського, О. А. Шіле; з середнього: Е. П. Брадтмана, В. В. Городецького, Р. Ф. Мельцера, В. М. Ніколаєва; з молодшого: П. Ф. Альошина, П. С. Андрєєва, Іп. В. Ніколаєва, В. М. Рикова, Д. Г. Торова, Ф. А. Троупянського. Найактивнішим, вагомим (насамперед, чисельно) був вклад у забудову Києва, зокрема прибуткових будинків, архітектора, а згодом - академіка архітектури Володимира Миколайовича Ніколаєва (1847-1911). Він був справжнім співцем "неоренесансу" в Києві, доклав чимало зусиль до виховання київських будівничих, тривалий час очолюючи створене ним Київське художнє училище. За проектами В. М. Ніколаєва у Києві споруджено понад 20 прибуткових будинків. Проте, незважаючи на надзвичайну працьовитість, сумлінність, знання й вправність у вирішенні проектних та будівельних робіт, у творчості В. М. Ніколаєва переважав сухий академізм, консервативна думка - недарма він не сприйняв модерну та раціоналізму. Серед київських архітекторів — випускників ІАМ - були талановиті творці, зодчі-новатори, митці, які залишили по собі добру згадку своїми творами, що витримали випробування часом, — це (за абеткою, щоб нікого не образити): П. Ф. Альошин, П. С. Андрєєв, Е. П. Брадтман, В. В. Городецький, В. М. Риков, Д. Г. Торов, Ф. А. Троупянський. Їхні споруди добре помітні. Вагомий внесок у архітектуру київських прибуткових будинків зробили і випускники Інституту цивільних інженерів: П. Ф. Альошин (згодом закінчив і Академію мистецтв), М. Г. Артинов, І. І. Бєляєв, В. А. Безсмертний, М. П. Бобрусов, О. М. Вербицький, П. І. Голландський, М. М. Горденін, М. О. Даміловський, О. Я. Дубицький, Ф. Ф. Ессен, Є. Ф. Єрмаков, П. А. Жуков, Й. А. Зекцер, М. С. Іконніков, М. М. Казанський, Е. Л. Кляве, О. В. Кобелєв, О. С. Кривошеєв, В. І. Куликовський, П. Л. Лебедєв, Г. К. Лєдуховський, В. П. Пещанський, В. О. Осьмак, Г. П. Позняков, К. І. Сроковський, С. П. Тимошенко, О. Р. Хойнацький, М. О. Шехонін, Г. П. Шлейфер, М. І. Юрасов, М. І. Яскевич. Вагомість вкладу кожного з цих архітекторів у забудову Києва різна - були талановиті й не дуже.

Розбудова Києва. Історія столичних прибуткових будинків. Частина 1

На початку XIX століття населення Києва становило близько 25 000 чоловік, а забудова була переважно дерев’яною. Загальний вигляд міста формували численні церкви та монастирі й одно-, двоповерхові будинки, за давнім українським звичаєм потиньковані та побілені. Чисельність населення зростала досить повільно. Певний поступ почався у 1830-х роках, коли з волі царя Миколи І, який вельми поважав Київ як "матір міст руських" і колиску православ’я, було розроблено й затверджено генеральний план, складений архітекторами В. І. Беретті, Л. В. Станзані та інженером Л. І. Шмигельським. За цим планом подальший розвиток Києва передбачався уздовж річки Либідь та в напрямку Святошина, Лук’янівки, Куренівки. Характер забудови регламентувався розрядом вулиць. Насамперед було споруджено фортеці - військову на Печерську і, сказати б, фортеці "розумові", - призначені для "вкорінення російського впливу": Університет св. Володимира, дві чоловічі гімназії, кадетський корпус, Інститут шляхетних дівчат, а згодом - Лук’янівський тюремний замок та арештний дім. Тривалий час основу забудови Києва становили дерев’яні будівлі. Так, 1856 року в місті було 4873 будинки, з яких лише 361, або 7 %, - кам’яні. На початку 1870-х років нове будівництво провадилося усе ще з перевагою дерев’яних споруд. За три роки (1871 -1873), наприклад, було зведено нових кам’яних будинків 117, а дерев’яних - 295. То були переважно особняки, одноповерхові, двоповерхові будинки. На той час поняття "прибутковий будинок" ще не існувало. Безквартирні городяни, якщо дозволяв суспільний стан, наймали (знімали) житло у домовласників, що мали зайві кімнати або окремі квартири у власному будинку. Характерний приклад розміщення прибуткових будинків на ділянці: ліворуч –  по фронту вулиці, праворуч – спочатку зведено флігель, а потім мав постати будинок по фронту – на місці знесеного одно-, двоповерхового будиночка власника садиби, але тут цього не встигли зробити через війну й революцію (вул Артема, 66 та 68). Фото 1993 р. Микільська брама Київської фортеці. Архітектор П. Таманський, 1846-1850 pp. Фото "Гудшон і Губчевський". Початок XX ст. Вул. Володимирська і міський театр. Фото 1910-х років Вже й наприкінці 1870-х років, коли будувалися триповерхові прибуткові житлові будинки (Велика Житомирська, 34, 1880 - дата ця була на підлозі вестибюля; Костьольна, 4, флігель - 1878), усе ще переважало спорудження одно-, двоповерхових "на півповерсі" будинків. Прикладом такого будинку може слугувати добре відомий киянам "Будинок Булгакова" на Андріївському узвозі, 13. Споруджений 1888 року за проектом цивільного інженера М. М. Горденіна на замовлення дружини київського купця В. О. Літошенка за досить типовою київською схемою з бічним розташуванням парадних сходів і заскленою галереєю знадвору - будинок мав дві квартири (по одній па кожному поверсі) і крамничку з квартиркою при ній - на півповерсі. Одна квартира (краща - на другому поверсі, з семи кімнат) та крамничка з квартиркою при ній винаймалися, а господарі-власники буднику мешкали на першому поверсі у п’ятикімнатній квартирі. Така схема була найтиповішою у Києві тих часів - місті провінційному, з усталеними консервативними традиціями. Гонитва за величезними прибутками й надприбутками у галузі житла тоді ще була не на часі. Інтенсивна розбудова Києва почалася лише у 1890-х роках, коли проблема житла постала з усією очевидною гостротою. Це зумовлювалося суто економічними чинниками: місто стало своєрідною "цукровою" столицею не лише Південно-Західного краю, а й усієї Російської імперії. Розвиток цукроваріння, передусім, зосереджений у Київській, Подільській та Волинській губерніях, щорічні київські контрактові ярмарки, перетин залізничних і водних шляхів, адміністративний центр трьох губерній - ось головні засади, на яких ґрунтувалося зростання Києва. Так, 1912 року у Південно-Західному краї було вироблено 61,6 млн. пудів цукру, або майже 55 відсотків усього виробництва Російської імперії, а його збут на контрактовій основі зосереджувався саме у Києві. Університет св. Володимира. Архітектори В. та О. Беретті, 1837-1843 рр. Фото «Гудшон і Губчевський». Початок XX ст. Київська перша гімназія. Архітектор О. Беретті, 1850 р. Фото С В. Кульженка. Початок XX ст.

Розбудова Києва. Історія столичних прибуткових будинків. Частина 2

Інститут шляхетних дівчат. Архітектори В. та О. Беретті, 1839-1843 рр. Фото С. В. Кульженка. Початок XX ст. Володимирський Київський кадетський корпус. Архітектор І. Штром, 1849-1857 рр. Фото «Гудшон і Губчевський». Початок XX ст. Все це обумовило приплив людності до міста, причому переважав контингент осіб, зайнятих не у виробничій, а в конторсько-посередницькій, чиновницькій, обслуговуючій, інтелектуальній сферах. До того ж, у Києві завжди зосереджувалася значна кількість військ, управлінського апарату, навчальних закладів. Промислові підприємства не були домінуючими для працевлаштування. Саме ці обставини й спричинили потребу міста у великій кількості квартир. Тим часом названі категорії за своїм майновим станом, здебільшого, не мали можливості швидкого придбання нерухомості у вигляді ділянки під забудову або ж власного будинку, тому й задоволення масової потреби у житлі пішло найоптимальнішим шляхом - за рахунок спорудження великих багатоповерхових житлових будинків з віддачею квартир у найми. У такий роб житлова проблема великих міст вирішувалася в усій Європі, тож Київ, звичайно, не був піонером. На початку 1890-х років Київ уже мав перші електростанції, перший в Україні та Росії електричний трамвай, водогін, каналізацію. Від 1870 року, коли внаслідок впровадження у Російській імперії міської реформи було утворено думу та її виконавчий орган - міську управу, почалося регульоване керування і будівничою справою. Київський трамвай у Святошині та на Хрещатику. 1900-ті роки Прибутковий будинок на вул. Ярославів Вал, 1 (архітектор М. Лобачевський, 1896-1898) — новий тип споруди владно підноситься над старими особняками. Фото 1909 р. У складі управи діяв будівельний відділ з дипломованими архітектором, інженером, землеміром, які складали й розглядали проекти, кошториси, перевіряли звіти про будівництво, виконання вимог Урочного положення. Управа давала дозвіл на будівництво. Від середини 1890-х років Київ охопила "будівельна лихоманка". У цей час місто підкоряється загальному процесові капіталізації житла - великий багатоповерховий і багатоквартирний будинок стає джерелом прибутку. Вкорінюється поняття "прибутковий будинок". Саме внаслідок масового поширення принципу вкладання капіталу і в житлове будівництво за досить короткий термін Київ набув того вигляду, який ще донедавна становив характерну ознаку його історичного центру. Ось рядки з київського путівника тієї доби про місто: "Ці багатоповерхові будинки виросли за якихось п’ять-шість років у період будівельної лихоманки, що охопила Київ у 1895 р. Земля в центрі міста купувалася з бою, старі будинки, ще цілком придатні для житла, зносилися дощенту, а замість них поставали гігантські будівлі новітньої формації. Кількість цегельних заводів зросла, ціни на цеглу підскочили мало не вдвічі, банки видавали позички направо й наліво, місто стало невпізнанним зовні. Досить сказати, що кількість новоспоруджених кам’яних будинків за період від 1898 до 1901 року сягнула вражаючого числа — близько 1000». Втім, то не були винятково прибуткові будинки. Чимало будувалося й дерев’яних, та й саме поняття «будинок» у таких переліках не розкрито кількістю квартир. Тим часом 1897 року в Києві налічувалося 11132 дерев’яних будинки і 2 630 — кам’яних, або менше 20 %. Отже, прибутковий будинок як такий все ще не переважав у забудові. Однак «лихоманка» тривала. На початку XX ст. багатоповерхові прибуткові будинки прийшли на зміну одно-, двоповерховим навіть на складних для забудови вулицях міста, як-от Андріївський узвіз. Фото початок XX ст. Прибутковий будинок на Андріївському узвозі, 15 (1902) тисне дерев’яну потиньковану двоповерхівку з характерною скляною галереєю (Андріївський узвіз, 17 — втрачено). Фото початку XX ст. На вул. Хрещатику між вул. Прорізною та Фундукліївською. Фото початку XX ст. Вул. Львівська, 19/16 (флігель). Колишній закатний сарай, переобладнаний під квартиру. На задньому плані — прибутковий будинок по вул. Львівській, 12. Фото Д. Малакова. 1960 р. До 1918 р. тут у п’яти кімнатах мешкала родина з 5 осіб. За радянських часів — 6 родин з 20 осіб

Розбудова Києва. Історія столичних прибуткових будинків. Частина 3

Згідно з даними Всеросійського перепису 1897 року, чисельність населення Києва становила 259711 чоловік — проти, зазначимо, лише 127000 чоловік у 1874 році, тобто менш як за чверть століття місто чисельно зросло удвічі. А ось яким був у 1897 році склад киян за соціальним походженням: Наведені дані свідчать, що переважну більшість киян за соціальним походженням становили міщани (45,6%) та селяни (26,3 %), загалом 186 730 чоловік, або 71,9 % від чисельності усього населення міста. Лише 25280 чоловік, або менше 10% населення, становили в Києві особи дворянського походження — тобто ті, хто, на перший погляд, мав би займати краще житло. Однак насправді чимало киян, які за соціальним походженням належали до нижчого стану (міщани, селяни, інші), інколи, і навіть дуже часто, посідали в суспільстві становище значно вище, ніж деякі дворяни, — маючи у приватній власності заводи, фабрики й ті самі прибуткові будинки. «Європейський» Київ — ріг вул. Хрещатик і Миколаївської — створений на колишній садибі Ф. Мьорінга. Листівка початку XX ст. Прибуткові будинки на вул. Прорізній, 22 (ліворуч) і 20 (праворуч) – приклад різних етапів розбудови міста: первісно споруджені у 1870-х роках, але № 20 реконструйовано з додаванням двох поверхів уже в 1917-1918 рр. Фото 1993 р. Вул. Володимирська. Прибутковий будинок № 54 (ліворуч) та готель «Франсуа». Фото 1910-х років. Спорудження прибуткового конторського будинку (ліворуч) на терені грецько-синайського Свято-Катерининського монастиря. Архітектор В. Ейснер, 1912 р. Від тиску на слабкий грунт сусідня грецька церква св. Катерини, зведена у 1740 р., стала руйнуватися, і 1929 р. її розібрали. На початку XX століття загальна економічна криза позначилася й на київському будівництві: «...вільних коштів не виявилось, банки зіщулилися — настала так звана домовласницька криза». А далі — ганебна російсько-японська війна, перша російська революція 1905 року. Будівництво в Києві майже припинилося. Порівняння статистичних даних за подальший період розвитку Києва свідчить, що чисельність населення зростала до 1906 року досить незначно: так, з 319,0 тис. чоловік у 1902 році населення зросло до 336,8 тис. чоловік у 1906 році, тобто менш як на 6%. Далися взнаки загальні економічна та політична кризи. Однак згодом настає друга київська «будівельна лихоманка». Звернімось до свідчень сучасника подій: «В останні роки затишшя, що настало в міському домобудівництві, змінилося знову пожвавленням, і за 1907-1912 роки Київ збагатився цілим рядом (близько 800) нових величезних будинків гарної архітектури». У період другої «лихоманки», що тривала до початку Першої світової війни, найбільше прибуткових будинків з’явилося на вулицях Бульварно-Кудрявській, Великій Васильківській, Великій Житомирській, Кузнєчній, Львівській, Малій Васильківській, Малій Володимирській, Маріїнсько-Благовіщенській, Пушкінській, Рейтарській, Тарасівській, Фундукліївській, Чеховському провулку, Ярославовому Валу, а загалом — близько 350 (за підрахунком автора).

Розбудова Києва. Історія столичних прибуткових будинків. Частина 4

Вул. Несторівська напередодні першої «будівельної лихоманки». Праворуч — Володимирський собор. Фото кінця XIX ст. Софіївська площа. Хресний хід на день св. Володимира — 15 липня (за ст. ст.). Праворуч - монастирський мур. Фото 1890-х років Софіівська площа після спорудження прибуткових будинків Киево-Софіївського митрополитанського дому — №20 (ліворуч) та 22. Листівка початку XX ст. Згідно зі статистичними даними, населення міста зросло на І907 рік майже на 100 тисяч, або збільшилося на третину, що й зумовило другу «лихоманку». На її останньому етапі — 1914 році — міська управа надала ще 76 дозволів на спорудження нових кам’яних будинків, які мали бути заввишки лише по три й більше поверхів. Серед них: Залюдненість Києва на 1914 рік становила по місту 626,3 тис. чоловік, або, у порівнянні з переписом 1897 року, зросла у 2,5 раза. Найчисельнішою ж вона була у дореволюційний час, вірогідно 1915 року, становлячи близько 631,0 тис. Уже наступного, 1916 року, в Києві налічувалося, за переписом, 571,6 тис. чоловік, що зумовлено як пересуванням військ, так і масовою панікою, яка охопила місто у зв’язку з наближенням лінії фронту і викликала евакуацію багатьох вищих та середніх навчальних закладів (суспільство цінувало й берегло своє майбутнє) та цілих родин киян на схід, переважно до Саратова. Отже, з початком Першої світової війни житлове будівництво у Києві майже припинилося. Втім, за роки війни було споруджено кілька величезних військових училищ, казарми, фабричні корпуси, які до кінця XX століття використовувалися за прямим первісним призначенням. На жаль, відсутність статистичних даних на період найвищого рівня розвитку міста до революції 1917 року не дозволяє зробити точні викладки про склад і стан забудови стосовно складу й чисельності населення міста. Можна навести дані за 1910 рік, які дадуть певне уявлення про власне цей час. Так, за тодішньої загальної чисельності населення міста (без околиць) у 468 702 чоловіки кількість домоволодінь становила 7 480, з яких у 4884 мали вартість, оцінювану не менш як 1 500 руб., тобто майже половина будівель вважалася малоцінною, була не кам’яною — дерев’яною, глинобитною тощо. Навіть не роблячи приблизних підрахунків, але зважаючи на те, що в будинках, оцінюваних менш як у 1500 руб., мешкала далеко не половина населення, можна зробити висновок про те, що значна його кількість мала мешкати у кам’яних будинках. Статистика радянської доби таких підрахунків з політичних міркувань ніколи не вела. Хоч контрасти в старому суспільстві дійсно були, і аж надто кричущі, однак можливість мати за гроші все, чого забажаєш, не йшла ні в які порівняння з «досягненнями» радянської «зрівнялівки». Володимирський собор. Архітектори І. Штром, П. Спарро, О. Беретті, 1862-1882 рр. Фото 1900-х років Римо-католицький костьол св. Миколая. Архітектори С. Воловський, В. Городецький, 1899-1909 рр. Фото 1900-х років Римо-католицький костьол св. Олександра. Архітектор Ф. Мехович, 1817-1842 рр. Фото 1900-х років Центральна частина Києва у 1910-ті роки мала досить, як тоді любили наголошувати, «європейський» вигляд, набутий в результаті обох «будівельних лихоманок». Рештки того вигляду, попри всі здобутки й втрати радянської доби, продовжували формувати характерне обличчя столиці вже суверенної незалежної соборної України. Крім поодиноких мурованих храмів і монастирів, які лишилися від часів розквіту міста Володимира, міста Ярослава, від часів великокнязівських, від часів українського бароко, так щедро виплеканого гетьманами й старшиною козацькою, особливо гетьманом Іваном Мазепою, від усього того лишилися дорогоцінні вкраплення у різночасових шатах Києва. А наприкінці XIX — на початку XX століття у Києві зведено величезну кількість споруд: храми різних конфесій (православні собори, церкви, монастирі, римо-католицький костьол, іудейські синагоги, караїмську кенаса, молитовні будинки тощо), численні громадські будівлі (театри, цирк, іподром, велотрек, народні будинки, бібліотеки, міський музей, громадські зібрання різних станів суспільства тощо), критий ринок, лікарні, лазні, притулки, казарми, навчальні заклади різних рівнів, особняки і, нарешті, — тема цього дослідження — сотні багатоповерхових прибуткових житлових будинків. Саме вони за короткий термін існування створили дуже своєрідне середовище побуту величезного прошарку київської людності, певним чином вплинули на формування киян, їхніх звичок, манер поведінки, особистості. Але вони ж сприяли й поглибленню тієї соціальної прірви, яка, врешті-решт, складаючись з багатьох інших чинників, призвела до революцій. Хоральна синагога. Архітектор Г. Шлейфер, 1897 р. Листівка. 1900-х років Лютеранська кірха. Архітектори І. Штром, П. Шлейфер, 1855- 1857 рр. Фото «Гудшон і Губчевський». 1900-ті роки Караїмська кенаса. Архітектор В. Городецький, 1899 - 1900 рр. Фото 1900-х років