Статьи о недвижимости - Страница 27

Cдать в аренду квартиру владельцам недвижимости-нерезидентам стало непросто

Агентство недвижимости «ТЕРЕН ПЛЮС» разъясняет положения нового Налогового кодекса, вступившего в силу с 1 января 2011 года. Владелец недвижимости-нерезидент теперь не сможет самостоятельно сдать в аренду квартиру, дом или офис. Согласно пункту 170.1.3., недвижимость, принадлежащую физическому лицу-нерезиденту, теперь можно сдать в аренду исключительно через физическое лицо-предпринимателя или юридическое лицо – резидента. Для чего необходимо самому пройти регистрацию и стать СПД или заключить с уполномоченным лицом, которое выполняет представительские функции нерезидента и выступает его налоговым агентом, письменный договор. Нерезидент, нарушая этот пункт, считается таким, который уклоняется от уплаты налогов. Специалисты нашего Агентства недвижимости готовы проконсультировать Вас по этому вопросу и помочь заключить Агентский Договор. Смотрите также раздел нашего сайта Управления Недвижимости С. Шевчук, Июль, 2011.

Налог на аренду: как сэкономить рантье?

Prosto страх берет, когда почитаешь про рейды налоговиков, «прижимающих к стенке» арендодателей, не платящих со своих доходов налоги. Что же делать гражданам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли? Чем отличаются схемы налогообложения арендодателей квартир и частных домов, - узнавал Prostobank.ua. После свободного «дикого капитализма» 1990-х многим предпринимателям крайне трудно загнать себя в рамки законной уплаты налогов. Особенно в отношении такого «междусобойчика» двух-трех лиц, как договор аренды жилья. Тем не менее, делать это (легализовывать аренду) надо. А начать лучше – с выбора одной из двух существующих систем налогообложения арендодателей. Система первая – арендодатель-физлицо. В соответствии с законом 2003 года «О налогах на доходы физических лиц» гражданин, сдающий жилье в аренду, обязан платить государству ежеквартально 15% дохода (в год выходит 180% от цены месячной аренды). Уплачивать эти средства нужно налоговому органу по месту регистрации арендодателя (а совсем не по местонахождению объекта аренды) в течение сорока дней после конца каждого квартала (подпункт 9.1.4.а вышеуказанного закона). При этом, внимание, нотариус, регистрирующий договор аренды, сразу обязан уведомить о таком договоре налоговиков (подпункт 9.1.4.б вышеуказанного закона) – и об этом «сигнале кому следует» забывать не следует. Для уплаты такого налога нужно: при посещении налогового офиса взять бланк по стандартам ГНАУ для заполнения декларации и размножить его на ксероксе или распечатать на принтере. А затем ежеквартально указывать в таких бланках сумму полученного за квартал арендного дохода и самостоятельно рассчитанную сумму 15% налога, оплачивать налог через любой банк, после чего приобщать квитанцию об оплате к заполненному бланку и отправлять налоговикам по почте. Но если вы все равно часто бываете в налоговой по другим поводам или боитесь допустить ошибки, то можете предоставить бланк с квитанциями и путем личного похода в налоговый офис. Система вторая – арендодатель-СПД. Согласно указу президента от 1998 года «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности» предприниматель, в том числе арендодатель, может зарегистрироваться как физлицо-СПД и платить единый налог (в Киеве 200 гривен, в некоторых регионах - чуть меньше). Уплата производится тоже ежеквартально. Однако в этом случае личный поход в налоговый офис предпочтительнее общения посредством Укрпочты ввиду дополнительных сборов, о которых ниже. Немного математики Дамоклов меч над маленькой и всех устраивающей суммой единого налога на СПД завис весной ушедшего года. Действующий и по сей час Кабмин попытался чуть ли не удвоить сумму путем прибавления к ней отчислений в Пенсионный фонд (тогда размер единого налога составил бы 338 гривен в месяц). Днем «большого облома для чэпэшников» было назначено 1 мая 2009-го. Однако перед днем солидарности трудящихся именно солидарность и проявили трудящиеся «малые предприниматели» – при всем их уважении к Пенсионному фонду они устроили общественный протест. Идея правительства вместо внедрения пошла в суд, который ее осенью благополучно отменил. Премьер, разумеется, не смирилась: Кабмин обжаловал решение суда (Киевского Окружного). Таким образом, сериал продолжается, и шансы Кабмина на окончательную победу оцениваются весьма высоко. А теперь давайте сравним налоговые траты арендодателя при обеих схемах «легализации» аренды – как с учетом возможных вскоре «пенсионных» нововведений, так и без оных. Очевидно, что «единоналожная» схема СПД-физлица означает фиксированную уплату 2400 гривен в год. Такую же сумму налогов при первой (15-процентной) схеме вы заплатите, только если получаете доходов от аренды 16 000 гривен в год или 1333 гривны (около 160 долларов США) в месяц. Таким образом, если вы сдаете квартиру за большую, чем 1340 гривен сумму (а в Киеве и других мегаполисах вы наверняка ее сдаете за вдвое-втрое большую сумму), то вам выгоднее платить в казну единый налог на СПД. Если, конечно, вы не собираетесь обманывать закон путем указания в договоре фиктивной заниженной цены аренды. Если же кабмин одержит победу над судами и предпринимателями, тогда «единоналожники» начнут платить в год 12х338=4056 гривен. Такая сумма налогов соответствует при «15-процентной схеме» аренде в размере 2253 гривны в месяц. А эта сумма во многих городах превышает среднюю арендную плату за однокомнатную, а кое-где и за двухкомнатную квартиру. В таких городах по новым правилам многим арендодателям окажется выгоднее быть физлицами «на проценте», а не на едином налоге. Дополнительным плюсом такого решения может стать тот факт, что гражданин-непредприниматель, по словам юриста адвокатского бюро «АБГ» Екатерины Гутгарц, теоретически имеет возможность «уменьшить размер дохода на размер затрат, связанных с оплатой обучения, медицинских услуг, страхованием жизни и негосударственным пенсионным страхованием, ипотечным кредитованием. Впрочем, практика этих так называемых налоговых кредитов пока ничтожно мала и не может рассматриваться как легкий способ ослабить налоговое бремя». Минусом же является то, что ставка налога для физлиц-арендодателей составляет 15% «но не менее минимальной суммы арендного платежа», определяемого за квадратный метр органом местного самоуправления. И если какой-нибудь город определит минимальную арендную цену в 10 гривен за квадратный метр в месяц, а вы квартиру в 50 квадратных метров сдаете за 1500 гривен в месяц – то платить вам налогов теоретически придется уже не 15% (225 гривен), а 10х50=500 гривен в месяц. Впрочем, на деле органы самоуправления такие цифры, как балансовая стоимость жилья и исходящая из нее цена аренды, пока что не меняют десятилетиями – там фигурируют сущие копейки (что и позволяет при купле-продаже жилья вдесятеро занижать сумму сделки). Но все это может вскоре измениться в сторону рыночных «честных» цифр, и тогда арендодателям не будет иной здравой альтернативы, кроме СПД. А вот для киевских арендодателей при условии сохранения нынешних расценок аренды уже сейчас единый налог даже при его удвоении остается выгоднее «процента». Что бывает с уклонистами Вспомним и о страшных рейдах налоговой инспекции, с которых мы начинали эту статью. Многие арендодатели навели юридические справки и узнали, что первый раз уклонение от уплаты налогов в некрупном размере, до 17 тысяч гривен (в том числе путем занижения данных о доходах), грозит смехотворным штрафом в размере 51 гривна. И даже если в течение года получающий доход и не делящейся с родной державой на этом «погорел» снова, то штраф увеличивается до не менее веселящих 85 гривен и далее, аж до 136 гривен. Лишь при суммах неуплаты свыше 17 тысяч единиц нацвалюты штрафы внезапно ужесточаются до 8500 гривен, а от суммы 51 тысяча гривен – до 34 000 гривен штрафа, которые можно заменить лишь на исправительные работы или заключение. Но при средних столичных ценах аренды 2500-3500 гривен в месяц, чтобы «погореть» на сумму налогов более 17 000 гривен, надо сдавать квартиру одному арендатору около четырех лет с нотариально заверенным договором и прописанной полной стоимостью, что все вместе встречается нечасто. Однако мало кто знает, что приведенные первыми маленькие и «обнадеживающие» кое-кого цифры – это штраф лишь за налоговую декларацию (неподанную или содержащую неправдивую информацию). Сами по себе неуплаченные малые суммы налогов штрафуются отдельно – точнее, они облагаются новым налогом. За месяц обнаруженной неуплаты придется заплатить 10%, за три месяца – 20%, за больший срок взимается пеня в размере 50% сокрытой от государства суммы. А в придачу, конечно же, и саму эту сумму. Так что если вас «накрыли» на аренде за полгода при цене аренды в 2500 гривен за месяц, с которой неуплачены налоги (допустим, вы – физлицо и прошло менее месяца после полугодовой даты с начала аренды), то вам придется заплатить следующие суммы: 2250 гривен в виде самого 15% налога, 675 гривен в виде 50% пени за первый квартал и 10% пени за второй квартал, и, наконец, 102 гривны за две квартальные декларации. Итого, единоразово 3027 гривен. За несвоевременную уплату которых последует штраф уже в размере 500 необлагаемых налогом минимумов, то есть около 17 000 гривен. А за уклонение от уплаты официально зарегистрированного СПД последний подлежит штрафу в размере до 680 гривен (за «рецидив» в течение года – до 1020 гривен), неуплата этого карается теми же 17 тысячами. И все-таки, несмотря на такие строгости, по официальным данным в Киеве налоги платит чуть более 80 тысяч арендодателей. А сдается в аренду в столице, по самым скромным подсчетам, 800 тысяч квартир. Напоследок укажем еще один «правозащитный» аспект для рантье, столкнувшихся с разбирательством с налоговой по поводу неуплаты «доли» государству. В качестве доказательства вины арендодателя налоговая не может использовать незаверенный нотариально договор между арендодателем и арендатором – в том числе на бланке и с печатями агентств недвижимости и других коммерческих организаций, пусть даже и с подписями и паспортными данными сторон. Нотариально незаверенные соглашения (расписки) с любыми печатями не имеют юридической доказательной силы в отношении обязательств перед неупомянутыми в соглашении третьими лицами – даже если это госорганы. Упомянутые в таких документах даты и суммы не являются неоспоримыми. Приобщение таких данных к судебному делу можно и нужно успешно обжаловать. (c) https://agent.ua ПростоБанк Консалтинг Олег Кочевых (27.01.2010)

Статистика цен на недвижимость (11.03.2010)

Статистическая информация по ценам на вторичном рынке жилья в Украине период 05.03.2010 - 11.03.2010 Стоимость 1 кв.м. указана в долларах США, стоимость квартир - в тысячах долларов США. * - Cтатистическая информация сгенерирована на основании предложений размещенных пользователями сайта АГЕНТ.ua Средняя стоимость квартир в киеве (эквив. USD) за последний год Средняя стоимость квадратного метра квартир в киеве (эквив. USD / 1 кв.м.) за последний год

Президент одобрил изменения в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество

Президент Украины Виктор Янукович подписал закон О внесении изменений в Закон Украины О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. Об этом сообщил официальный сайт главы государства. Согласно сообщению, Верховная Рада приняла этот закон 11 февраля. "Документ призван регулировать отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Действие закона не распространяется на государственную регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические и другие объекты гражданских прав, на которые распространяется правовой режим недвижимой вещи", - отмечается в нем. Законом предусмотрено, что государственная регистрация прав является обязательной, потому информация о правах на недвижимое имущество и их ограничения подлежит внесению в Государственный реестр прав. "Госрегистрация прав является публичной, проводится органом государственной регистрации прав, который обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах. Она проводится по месту нахождения объекта недвижимого имущества в пределах территории, на которой действует соответствующий орган госрегистрации прав", - говорится в документе. Согласно закону, обязательной госрегистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которая принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления, а именно: право собственности на недвижимое имущество; право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданиями или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом; другие вещные права в соответствии с законом; налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения этих прав", - сказано в нем. В законе говорится, что право собственности на жилой дом, здание, сооружение, квартиру может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, на котором они расположены, кроме случаев, когда владельцем земельного участка и жилого дома, здания, сооружения, квартиры, расположенных на нем, является то же лицо. Законом предусмотрено, что держателем Государственного реестра прав специально уполномочен центральный орган исполнительной власти по вопросам государственной регистрации прав - Министерство юстиции Украины. Администратором Государственного реестра прав является госпредприятие, которое относится к сфере управления Министерства юстиции, осуществляет меры по созданию и сопровождению программного обеспечения Государственного реестра прав и отвечает за техническое и технологическое обеспечение, хранение и защиту данных, которые содержатся в Государственном реестре прав. В законе также определен порядок проведения государственной регистрации прав. Как сообщалось ранее, Кабинет министров Украины ввел дополнительное согласование условий перепродажи объектов государственной собственности с Фондом государственного имущества (ФГИ), чего ранее не предусматривал действующий порядок отчуждения объектов государственной собственности. (c) https://agent.ua (15.03.2010)

Украинскому рынку недвижимости предрекают очередной «ценовой пузырь»

Нынешний кризис в строительной отрасли в полной мере проявил глубокие структурные проблемы. Рост экономики, доходов населения и объемов кредитования повлек в период между 2002 и 2008 годами быстрый рост спроса на жилье. В то же время, нехватка предложения качественного жилья на рынке повлекла необоснованный прыжок цен даже на старые квартиры. Нового жилья строили мало, а низкокачественные дома советской постройки не модернизировали. Если ситуация не изменится, в среднесрочной перспективе страну ожидает новый "ценовой пузырь", прогнозируют эксперты Немецкой группы советников при правительстве Украины. Ведь острый дефицит жилья остается неизменным: если на одного украинца приходится в среднем 23 кв. м жилья, то, например, в Германии этот показатель достигает 43 "квадратов". "Во время кризиса спрос резко упал, а вместе с ним и цены. Теперь важно не повторять "докризисные" ошибки и сделать выводы: без решения структурных проблем, когда возобновится кредитование и спрос опять будет расти, будут расти и цены. Ведь в ответ на рост спроса рынок должен увеличивать предложение. Нужны соответствующие объемы строительства", - отметил эксперт группы советников Роберт Кирхнер. Земля за семью замками Среди структурных проблем, которые тормозят развитие строительной отрасли, немецкий эксперт называет в первую очередь непрозрачность доступа к земле: "При существующей системе в выигрыше лишь определенные компании, которые имеют хорошие связи с местными властями. Конкуренции на рынке – минимум, наблюдается высокая концентрация: несколько больших компаний ограничивают конкуренцию. Все эти проблемы приводят к тому, что предложение на рынке не может быть таким гибким, как должно бы быть", - замечает Кирхнер. О возможности повторения сценария "ценового пузыря" говорит и эксперт немецко-украинского строительного центра Торальф Вайзе. "В этом кризисе нужно видеть шанс для кардинальных структурных изменений. Иначе система опять будет развиваться по спирали, пока не лопнет очередной "пузырь", - предупреждает Вайзе. Строитель предостерегает, что украинскому рынку нужно не только количественное наращивание объемов строительства, но и продуманная политика качественного предложения. "Это не должно быть масштабное предложение квадратных метров, за которым стоит что-то качественно совсем другое, чем на бумаге декларируют застройщики. Если так будет и в дальнейшем, опять будет шок. Ведь рамочные условия в строительной отрасли не отвечают никаким требованиям: это касается и финансирования, и законодательства. Нет долгосрочного, постоянного и согласованного с обществом строительного планирования, которое отвечало бы европейским стандартам", - критикует Торальф Вайзе. Элитное жилье сомнительного качества Специалист указывает на то, что качество даже тех объектов недвижимости, которые подаются как престижные, не отвечает высоким ценам, которые за нее требуют застройщики. В то же время, практически отсутствует предложение доступного и качественно приемлемого жилья для среднего класса, замечает эксперт. Вайзе надеется, что уроком кризиса будет понимание того, как предложить среднему классу доступное жилье приемлемого качества. Для этого нужно отказаться от погони за "престижностью", делать адекватные по размеру квартир и их оборудованию предложения, которые отвечали бы потребностям и финансовым возможностям среднего потребителя. Застройщики должны иметь серьезные собственные финансы Учитывая достаточно большой потенциал спроса на рынке, перспективы роста строительного рынка являются очень благоприятными. Однако устойчивое развитие возможно лишь при условии возобновления доверия к застройщикам. Для этого нужно законом гарантировать требования к солидному финансированию строительных проектов, говорит Роберт Кирхнер. "Важно, чтобы система финансирования изменилась: нужно сделать невозможным строительство объектов, относительно которых не гарантировано своевременное поступление средств в полном объеме. Нельзя начинать строительство объектов, которые четко не профинансированы и привлекать под эти строительства средства физических лиц. Ведь кризис показал, насколько высоким является риск для покупателей, которые могут остаться ни с чем или ожидать свою квартиру много лет", - предостерегает Кирхнер. По словам эксперта, постоянный рост отрасли возможен лишь в том случае, если новое жилье в больших объемах будет предлагаться по реальным ценам. Себестоимость квадратного метра жилья, по подсчетам экспертов, на сегодня составляет около 800 долларов за квадратный метр. До кризиса цены в среднем достигали трех тысяч долларов. Нужны изменения, а не денежные вливания Эксперты Немецкой группы советников призывают новое правительство воздержаться от масштабных денежных вливаний в строительный сектор. "Достраивать дома средствами налогоплательщиков было бы порочным сигналом. Это не решит проблем отрасли. Нужно в корне изменить условия ведения бизнеса", - говорит Роберт Кирхнер. Вместо этого большой потенциал улучшения жилищных условий украинцев эксперты видят в модернизации старого советского жилищного фонда. На эти потребности при наличии политической воли можно привлечь средства международных финансовых институций. В частности, уже действуют многочисленные кредитные программы для повышения энергосбережения в коммунальном секторе. В ипотеку нужно вернуть доллары Относительно перспектив возобновления украинскими банками кредитования строительства и приобретения жилья, эксперты выражают осторожный оптимизм. По мнению Роберта Кирхнера, кредитование постепенно будет возобновляться. Однако оно уже не будет таким неразборчивым, как до кризиса. Банки внимательно будут изучать и объекты, под которые будут давать кредит, и возможности самих заемщиков. Вместо этого запрещение кредитования в иностранной валюте Кирхнер называет неадекватным мероприятием. Невзирая на потребность уменьшить доллар экономики, это "неправильный шаг в неправильный момент". (c) https://agent.ua (07.04.2010)

Украина вошла в тройку стран-лидеров по падению цен на жилье

Темпы роста цен на жилье были выше, чем в предыдущем квартале, сообщается в отчете исследовательского портала Global Property Guide. Согласно данным наибольший рост цен в сравнении с I кварталом 2009 года зарегистрирован в Гонконге (29,6%), Сингапуре (25,1%) и на Тайване (20,0%). Повышение цен на жилье в сравнении с I кварталом 2009 года наблюдалось также в Австралии (19,9%), Израиле (15,9%), Финляндии (11,2%), Норвегии (10,8%), Швеции (10,7%), Китае(Шанхай) (10,6%), Великобритании (8,8%), Новой Зеландии (7,1%), Австрии (4,8%), Люксембурге (4,2%), Швейцарии (3,3%), Южной Корее (2,9%), Индонезии (2,5%), США (2,1%), Португалии (2%), Франции (1,8%), Японии (Токио) (1,6%), ОАЭ (1,3%), Германии(0,9%), Канаде (0,9%). В то же время, в ряде стран наблюдалось значительное падение стоимости жилья в годовом исчислении. Так, в Греции этот показатель упал на 2%, в Дании - на 2,5%, в Нидерландах - на 3,7%, в Хорватии - на 4,4%, в Испании - на 4,7%, в Исландии - на 7,6%, в Словакии - на 8,3%, в Таиланде - на 16,7%, в Болгарии - на 17,8%, в Ирландии - на 18,9%, в Украине(Киев) - на 21,4%, в Литве - на 22,5%, в Латвии(Рига) - на 34,3%. По отношению к IV кварталу прошлого года колебания цен на большинстве мировых рынков жилья не превышали 3-5% как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Как сообщалось ранее, цены на жилье в Латвии снизились в прошлом году на 49,8%, что стало максимальным падением в мире за 2009 год. (c) https://fundmarket.ua (31.05.2010)

Какие налоги на недвижимость нужно будет платить при новом Налоговом кодексе

Кто и как будет уплачивать налог на недвижимое имущество согласно новому Налоговому кодексу — объясняет старший юрист юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Иван Юрченко. Вчера Кабмин повторно внес в Верховную Раду проект Налогового кодекса. С последним проектом налоговых правил мало кто знаком — правительство его рассматривало в закрытом режиме. Эксперты по крупицам собирают информацию, особенно, что касается уплаты налога на недвижимость. Кто и как будет уплачивать налог на недвижимое имущество — объясняет старший юрист юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Иван Юрченко Проект Налогового кодекса Украины предусматривает введение нового вида налога — на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Налог в обязательном порядке устанавливается местными советами, т.е. с 1 января 2011 года этот он будет повсеместно взиматься в Украине. Вместе с тем система льгот, предложенная в проекте, позволит многим собственникам избежать его уплаты. Кто платит? Плательщиками налога являются все собственники жилой недвижимости (физические и юридические лица, в т.ч. нерезиденты). Кодекс не устанавливает специальных правил уплаты налога нерезидентами, однако, сложно исключить, что на практике налоговая служба может требовать регистрации нерезидентами постоянного представительства для целей начисления/уплаты налога на недвижимое имущество — по аналогии с действующей позицией ГНАУ в отношении уплаты нерезидентами земельного налога. В то же время положения проекта Кодекса о налоговом представительстве оставляют надежду на то, что отношения с плательщиками налога — нерезидентами смогут подняться на более высокий уровень. Налог распространяется на объекты жилой недвижимости. Исходя из сказанного, объекты коммерческой недвижимости (в т.ч. выведенные из жилищного фонда), не должны подлежать налогообложению этим налогом. Какие объекты недвижимости облагаются налогом? Проект НК дает свое определение объектов жилой недвижимости и указывает среди них строения, которые согласно законодательству относятся к жилищному фонду: дачные и садовые дома, жилые дома усадебного типа, пристройки к жилому дому, квартиры, коттеджи, и комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах. Интересно, что определение жилого дома усадебного типа предусматривает наличие как жилых, так и вспомогательных (нежилых) помещений. Проект не дает четкого ответа на вопрос, подлежат ли налогообложению такие «вспомогательные» (нежилые) помещения, что на практике может дать повод для разных подходов в решении этого вопроса. Проект НК прямо устанавливает, что ряд объектов не подлежит налогообложению, в т.ч. садовые и дачные дома общей площадью до 40 кв. м (но не более одного такого объекта на одного плательщика налога), здания детских домов семейного типа, объекты жилой недвижимости в зоне отчуждения и безусловного (обязательного) отселения. Как уплачивать налог? Налог рассчитывается на основе данных органов госрегистрации прав на недвижимое имущество (на сегодня — БТИ) отдельно по каждому объекту недвижимости. Налог рассчитывается исходя из общей площади объекта недвижимости по одной из двух ставок: 0 грн. за 1 кв.м, или 10 грн. за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости. По ставке налога 0 грн. за 1 кв. м облагается объект жилой недвижимости, общая площадь которого не превышает 100 кв. м в городе и 200 кв.м. — в сельской местности. Стоит отметить, что проект Кодекса не дает четкого определения сельской местности, в связи с чем, очевидно, любая территория за границами города может расцениваться как «сельская». При этом, если в объекте недвижимости, находящемся в городе, зарегистрировано («прописано») более 2 лиц (более 5 лиц — в сельской местности), — по ставке 0 грн. будет облагаться площадь, рассчитанная как произведение 40 кв. м площади и количества зарегистрированных лиц. Однако, если собственник недвижимого имущества владеет более чем 1 объектом недвижимости, ставка 0 грн. может применяться только к одному из таких объектов, а для собственника — физического лица только при условии его регистрации в таком объекте недвижимого имущества. Общая площадь, превышающая указанные выше нормы, а также все иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие плательщику налога, подлежат налогообложению по ставке 10 грн. за 1 кв. м общей площади такого объекта. При этом за три месяца до начала отчетного года местные советы могут устанавливать понижающие и повышающие коэффициенты от 0,5 до 1,5 к указанной ставке. Другими словами, ставка налога может варьироваться от 5 до 15 грн. за 1 кв. м. Физическим лицам органы налоговой службы до 15 июля 2011-го рассчитают и вышлют расчет налога, уведомление о сумме налога и платежные реквизиты для его уплаты. Юридические же лица самостоятельно рассчитывают сумму налога по состоянию на 1 января и до 1 февраля отчетного года должны подать соответствующий расчет в налоговую инспекцию по местонахождению объекта недвижимости. Форму расчета налога еще предстоит утвердить ГНАУ. Налог уплачивается по местонахождению недвижимого имущества. Физические лица уплачивают его равными частями до 15 августа и до 15 ноября; юридические лица — ежеквартально, до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. (c) Иван Юрченко, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» (24.09.2010)

Первый пошёл. Налог на недвижимость

То, что жилая недвижимость выбрана первым объектом для налогообложения из предметов роскоши, не случайно. Вполне вероятно, что это всего лишь разминка и в будущем платить налог на недвижимость будут всt Конечно, сложно анализировать любые налоговые нововведения, опираясь лишь на заявления политиков. В таких вопросах, как говорится, «дьявол кроется в мелочах». Но я всё?таки попробую спрогнозировать последствия введения налога на недвижимость. Рассмотрим жилой фонд страны как потенциальный объект налогообложения, учитывая, что для квартир минимальная необлагаемая площадь составляет до 100 кв. м, а для домов – 200 кв. м. В среднем общая площадь квартиры в Украине – около 54 кв. м. При этом максимального значения этот показатель достигает как раз не в крупных городах или промышленных регионах, а в Закарпатской области (более 70 кв. м), минимального – в Севастополе, Крыму, Кировоградской, Донецкой, Луганской, Харьковской и Сумской областях (от 45 до 50 кв. м). Похожая ситуация и в сельской местности. Средний показатель общей площади жилых помещений в расчёте на один объект несколько выше, чем в городах – 62 кв. м. Максимального значения он достигает в той же Закарпатской области (более 77 кв. м), а минимального – в вышеперечисленных регионах. Таким образом, мы можем столкнуться с неоднозначной ситуацией: предполагается, что этот налог станет составляющей доходной части местных бюджетов, между тем вопрос региональных различий в его формировании может оказаться весьма болезненным. С точки зрения жилого фонда городов более-менее ясно. Можно ожидать, что потенциальными объектами налогообложения будут преимущественно многокомнатные квартиры большой площади. В среднем на квартиры из пяти и более комнат приходится не более 1,2% общего количества квартир в стране. Однако здесь мы также имеем разительные территориальные различия. Например, в Киевской, Одесской, Хмельницкой и Черновицкой областях этот показатель в два раза превышает средний по стране, а в Киеве удельный вес такого жилья чуть более 0,5%, что значительно меньше среднего по Украине. Неизбежно возникнут проблемы и с администрированием налога. До сих пор не завершена полная инвентаризация недвижимого имущества. Нередко готовые дома эксплуатируются, но не зарегистрированы. Ещё одной проблемой станет учёт рыночных факторов в формировании уровня налога. Во всех странах, где введён такой налог, размер выплаты отражает взаимосвязь с качеством объекта. Без учёта этого фактора свою главную цель в нашей стране этот налог не выполнит. Конечно, для различного по потребительским качествам типа жилья необходимо применять разный уровень налога. Речь не идёт о том, что отремонтированное жильё в одном и том же доме будет облагаться большим налогом, нежели жильё без ремонта. В первую очередь должны учитываться качественные характеристики, такие как год постройки и использованные материалы. Рынок же на введение налога отреагирует вполне рационально. Архитекторы и строители станут возводить дома с учётом этого фактора. Рынок же на введение налога отреагирует вполне рационально. Архитекторы и строители станут возводить дома с учётом этого фактора.А стремление состоятельных людей улучшать качество жизни никакой налог не остановит: зачем зарабатывать деньги, если их не тратить? Например, на более комфорт­ную квартиру или дом. Но почти наверняка изменится поведение людей, владеющих несколькими квартирами или домами, ведь они столкнутся с увеличением расходов на их содержание. Чтобы компенсировать дополнительные затраты, арендодатели наверняка поднимут арендные ставки на жилую недвижимость где?то на 20% Чтобы компенсировать дополнительные затраты, арендодатели наверняка поднимут арендные ставки на жилую недвижимость где?то на 20% . Естественно, их примеру последуют и другие собственники сдаваемых в аренду квадратных метров, которых налог не коснётся. Рост арендных ставок будет стимулировать часть арендаторов покупать собственное жильё, а арендодателей – продавать его из?за общей несбалансированности платёжеспособного спроса и предложения. По сути, это может привести к снижению цен на рынке жилья на первых этапах внедрения налога на недвижимость. И здесь вопрос даже не столько в росте предложения, сколько в дополнительных затратах будущих собственников жилья, связанных с его содержанием. Но если механизм администрирования нового налога удастся отработать, вполне вероятно, что спустя несколько лет сфера применения налога может распространиться не только на жильё большой площади, но и на стандартные квартиры. (c) Наталья Лебедь, президент группы консалтинговых компаний «СВАН» (01.10.2010)