Статьи о недвижимости - Страница 30

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ ВЫРОСЛИ НА 7%.

По данным Госкомстата цены на квартиры на первичном рынке в России выросли в 4 квартале 2000 г. на 6,7%, а на вторичном рынке - на 9,2%. Стоимость квадратного метра жилья в типовых квартирах-новостройках увеличилась в среднем по Росии на 6,3% - до 7,7 тыс. рублей. На вторичном рынке квартиры низкого качества подорожали на 8,7% - о 5,5 тыс. рублей за квадратный метр, типовые квартиры - на 9,7%, т.е. до 6,4 тыс. рублей © Источник: "gazeta. ru" (19.02.2001)

Цены на аренду в разных городах Украины

Здесь приведена статистика цен на длительную, посуточною аренду недвижимости в разных городах Украины

Как избежать некоторых правовых проблем при покупке нежилого фонда

Представим себе вполне возможную ситуацию. Владелец предприятия расширяет сферу деятельности и принимает решение открыть собственный филиал в очередном городе. Представим себе вполне возможную ситуацию. Владелец предприятия расширяет сферу деятельности и принимает решение открыть собственный филиал в очередном городе. Или, уверовав в обещанный подъем украинской экономики, жаждет влиться в славную когорту национальных товаропроизводителей. Предположим, наш предприниматель (назовем его Иван Иванович) желает построить собственный свечной заводик, о котором когда-то (хотя уже в советские времена!) мечтал известный персонаж "Двенадцати стульев" отец Федор. Или… Да мало ли еще какие задумки может попробовать реализовать наш отважный предприниматель, закаленный в постоянных битвах с повседневными неурядицами? Наш предприниматель, разумеется, берется за дело "всерьез и надолго". Поэтому Ивана Ивановича не устраивает перспектива "пойти в приймы" к какому-то арендодателю, и он начинает подыскивать помещение под производственную базу для приобретения его в собственность. Через несколько недель Иван Иванович находит Петра Петровича, директора нового акционерного общества "Европейский путь" (бывшего предприятия "Красный маяк"), в прошлом году приватизированного "с участием трудового коллектива". Петр Петрович, ссылаясь на экономический кризис, предлагает нашему бизнесмену купить часть собственности предприятия - большое здание с кое-каким оборудованием - если не по "смешной" цене, то по вполне приемлемой. Только… (тайно помигивая) нужно добавить еще немножко "зеленых" лично Петру Петровичу. Осмотрев объект и прикинув, сколько нужно будет к нему добавить для запуска производства, в порыве безмерного счастья Иван Иванович ударяет "по рукам", подписывает договор купли-продажи, платит деньги за здание, вручает "конверт" Петру Петровичу и начинает обустраивать перспективную деятельность. Проходит год, второй, уже сделан недешевый ремонт, работает модернизированное оборудование, свечки пользуются большим спросом далеко за пределами региона, доходы растут. И тут… Вдруг, как гром среди ясного неба, Иван Иванович получает вызов в суд по делу о признании недействительным договора купли-продажи. Иван Иванович пробует позвонить по телефону Петру Петровичу, но выясняет, что последний уже месяц как освобожден от должности собранием акционеров за совершенные им злоупотребления. Взять сейчас с него можно приблизительно столько же, сколько с козла молока, ибо герой-труженик отдыхает на заработанные "непосильным трудом" деньги хоть и не на Гавайях, но где-то на побережье Средиземного моря. А свежеиспеченный на кухне бунтовщиков-акционеров руководитель Сидор Сидорович решительно настроен на борьбу со всеми отрицательными последствиями деятельности "негодяя" Петра Петровича, и "договориться" с ним невозможно. Иван Иванович бросается к юристам (Как так? У меня же договор! С печатями и подписями!!!). Но даже опытные адвокаты не в состоянии помочь нашему бедолаге. Дело в том, что он по уставу АО вообще не имел права отчуждать недвижимость без предварительного на то согласия собрания акционеров. Ясное дело, суд, не учитывая никаких доводов, признает договор недействительным и обязывает фирму Ивана Ивановича возвратить "Европейскому пути" здание (даже не компенсируя вложенные средств), а предприятие Сидора Сидоровича - вернуть нашему предпринимателю мизерную сумму (разумеется, без израсходованных "зеленых"). Дальше - остановка завода, долги, кредиторы, "дело жизни" рушится, и Ивану Ивановичу остается разве что бродить нищим по горным дорогам, как когда-то это сделал тот самый герой Ильфа и Петрова. Мы, как и любой нормальный читатель, желаем, чтобы картины, подобные нарисованной, так и остались бы на страницах, а реальный Иван Иванович продолжал бы спокойно зарабатывать честные деньги и поднимать национальную экономику. Вероятно, не следует руководствоваться известным Первым законом Мерфи: "Если неприятность может случиться, она случится". Поэтому не помешает обратить внимание на определенные моменты, которые необходимо учитывать возможным участникам правоотношений - покупателям недвижимости. Указанные ниже обстоятельства советуем тщательно проверять еще до подписания договора купли-продажи или непосредственно во время заключения сделки. Правоспособность продавца Не будем касаться таких вопросов, как необходимость достижения 18-летнего возраста продавцом - физическим лицом, а также отсутствие любых оснований для возможного признания сделки недействительной вследствие недееспособности гражданина (злоупотребление алкогольными напитками, наркотиками и т.п.) или даже временной его невозможности осознавать свои действия. Это понятно, видимо, всем. Но проверке правоспособности продавца - юридического лица - часто не уделяют достаточного внимания. Поэтому советуем убедиться собственными глазами в соответствии спланированной сделки определенным в уставе продавца целям деятельности юридического лица. Также следует проверить, не противоречит ли сделка купли-продажи данного объекта другим положениям устава, учредительного договора и иным учредительным документам продавца. Не помешало бы и удостовериться, не существует ли установленного каким-либо законодательным актом запрета или ограничения для юридических лиц данной категории совершать подобные сделки. Полномочия представителя лица, который подписывает договор Типичная ошибка многих предпринимателей - сразу же воспринимать лицо, имеющее на руках печать предприятия-контрагента и называющее себя его "директором", как законного и полномочного представителя этого предприятия. Вероятно, и не следует проверять паспорт, служебное удостоверение и прочие документы при подписании договора на сумму сто-двести гривен. Но при заключении крупных сделок необходимо подходить к делу более серьезно. В частности, от любого гражданина, который намерен подписывать договор, следует требовать предъявления паспорта и устанавливать тождественность данного лица с лицом, изображенным на фотокарточке. Если гражданин, подписывающий договор, является руководителем контрагента, необходимо проверить, действительно ли разрешает устав предприятия совершать подобные сделки лицу, занимающему данную должность. Кроме того, нужно требовать документы, удостоверяющие должностной статус руководителя (протокол общего собрания высшего органа о назначении на должность, служебное удостоверение и т.д.). Если от имени юридического лица действует коллегиальный орган (например, правление), проверьте наличие документа, который утверждает его полномочия и распределение обязанностей между членами коллегиального органа (устав, учредительный договор, постановление об избрании должностных лиц и др.). Желательно ознакомиться с оригиналами указанных документов, а в делопроизводстве покупателя оставлять их копии, заверенные нотариально или подписью ответственного должностного лица и круглой печатью предприятия. Что касается представителя юридического лица, действующего по доверенности, то следует напомнить, что руководитель филиала, представительства или другого обособленного подразделения предприятия действует не от имени подразделения, которое не может быть стороной договора, а от имени юридического лица и должен иметь при себе доверенность от головного предприятия, заверенную подписью руководителя головного предприятия и печатью предприятия (ст.66 ГК). Такую же доверенность должен иметь и любой другой работник (или третье лицо), подписывающий договор от имени предприятия. Желательно, чтобы указанная выше доверенность была удостоверена нотариально (даже если договор и не будет оформляться у нотариуса). Это - дополнительная гарантия, поскольку нотариус, который удостоверяет доверенность, проверяет полномочия руководителя, выдавшего доверенность, нормы устава и т.п. Иначе вероятность того, что сделка будет оспорена, значительно возрастает (например, станет более реальной возможность заявить, что доверенность подписана "неуполномоченным лицом"). Еще один важный момент. Советуем требовать от продавца разрешения вышестоящего органа (собрания учредителей, общего собрания акционеров и т.п.) на продажу, даже если в уставе и нет никаких ограничений для исполнительного органа (директора, правления и др.) относительно сумм или видов договоров, которые могут быть заключены этим органом. Требует от нотариусов именно так действовать "Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины", утвержденная приказом Министерства юстиции от 14.06.94 г. №8/5 (п.34). Можно подвергнуть сомнению эту точку зрения Минюста, правовым основанием которой является, в частности, положение ст.30 Закона Украины "О собственности" от 07.02.91 г. №697-XII. Но, наверное, лучше-таки дополнительная "перестраховка", чем призрачная надежда на победу в возможной "логической дуэли" на суде. Разрешение оформляется в виде документа вышестоящего органа, предусмотренного уставом (например, протокола собрания учредителей), и в нем должны быть отражены все наиболее существенные моменты будущего договора (вид имущества, цена, порядок расчетов и т.п.) Правовой статус имущества В данной статье мы не станем касаться порядка приобретения государственного (коммунального) имущества, а также иного имущества, находящегося на "особых" правовых режимах (например, приобретения имущества, которое продается при ликвидации банкрота или при обращении взыскания на имущество государственной исполнительной службой). Рассмотрим проблемы относительно правового статуса недвижимости, находящейся в частной собственности. Прежде всего, нужно убедиться, что именно продавец и является собственником имущества. Для этого необходимо тщательно изучить оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на имущество (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о приобретении объекта недвижимого имущества на аукционе и т.п.). На документе о праве собственности должна быть соответствующая регистрационная запись Бюро технической инвентаризации (или к нему, как неотъемлемая часть, прилагается регистрационное удостоверение БТИ). Кроме того, советуем покупателю требовать от продавца предоставления справки-характеристики БТИ на объект, который предлагается к продаже (даже если нотариальное удостоверение договора не планируется), а также принять участие в процессе выдачи указанной справки и получении другой необходимой информации от БТИ (например, о предыдущих изменениях в составе собственников). Другое крайне важное обстоятельство - отсутствие любых обременений объекта недвижимости. В первую очередь, речь идет об отсутствии залога или ареста (нужно в любом случае потребовать "свежую" справку государственной нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение, то есть датированную числом заключения сделки, а не месячной давности). Сложнее выяснить, отсутствуют ли обременения недвижимости иными имущественными правами третьих лиц (аренда, безвозмездное пользование и т.п.). Для избежания неприятностей советуем проверить по всем возможным источникам информацию об отсутствии подобных прав. Кроме того, в договор купли-продажи необходимо внести жесткие тарифные санкции за нарушение продавцом условия, касающегося обязательного предупреждения покупателя о правах третьих лиц на объект продажи. В заключение обращаем внимание еще на два момента. Для продавцов - физических лиц - необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (на продажу имущества, приобретенного на протяжении брака). Если же объект недвижимости был выкуплен продавцом вместе с другим имуществом государственного предприятия в процессе приватизации, не помешает изучить все условия договора с органом приватизации и убедиться, что: продавец полностью рассчитался за приобретенное имущество; он выполняет другие условия договора с государственным органом; предлагаемая сделка по продаже не противоречит условиям договора о приватизации. Реальное состояние имущества Покупатель почти всегда уделяет серьезное внимание проверке состояния имущества, в том числе и вопросам перспективных затрат (ремонт, восстановление и т.п.). Однако целесообразно будет не только тщательно осмотреть объект собственными глазами, но и посоветоваться со специалистами (например, квалифицированными риэлторами), а также получить на руки надлежащим образом составленные документы об оценке реальной стоимости имущества. Это поможет в будущем, например, при передаче имущества в залог для получения кредита. Кроме того, напоминаем: при оформлении договора купли-продажи по цене, которая явно не соответствует рыночным ценам и реальному состоянию имущества, вероятность того, что сделка может быть оспорена в будущем, возрастает. Земельный участок Вопросам проверки прав продавца на земельный участок под объектом недвижимости очень часто не уделяют внимания, по ошибке считая, что земельные проблемы легко будет решить уже после заключения договора. Поэтому следует напомнить покупателю, что по закону он имеет право пользоваться земельным участком, в том числе и тем, на котором находится приобретенное им недвижимое имущество, только после получения государственного акта на право собственности или право пользования участком (ст.22, 23 Земельного кодекса Украины). Исходя из этого, продавец должен иметь оригинал государственного акта на земельный участок, наличие которого обязан проверить покупатель. Кроме того, необходимо обратить внимание на целевое назначение участка, поскольку при его изменении оформление прав на землю осуществляется в порядке отведения (ст. 30 Земельного кодекса Украины). В договоре купли-продажи недвижимого имущества одновременно должен быть решен вопрос о переходе права собственности или права пользования земельным участком (с указанием размеров участка, плана расхождения). Это касается не только участка, находящегося непосредственно под сооружением, но и прилегающего к объекту, который, например, может использоваться для стоянки автотранспорта. Необходимо также дополнительно требовать от продавца письмо с согласием на изъятие указанного участка (подобное письмо пригодится в будущем при получении собственного государственного акта на землю). Если продавец передает только часть своего земельного участка, то у него в перспективе может возникнуть соблазн чинить различные препятствия в проезде (проходе) работников покупателя через собственный участок, прокладке коммуникаций и т.п. Под этим предлогом от покупателя могут требовать, например, внесения дополнительных платежей "на благоустройство", "за общее пользование землей" и др. Как известно, сервитутные права недостаточным образом урегулированы в законодательстве Украины. Поэтому для избежания проблем считаем целесообразным заключить между продавцом и покупателем отдельное "сервитутное" соглашение с соответствующими гарантиями сторон и штрафными санкциями за нарушение обязательств. В указанном соглашении следует решить все возможные в данной конкретной ситуации вопросы, например, относительно обязанности продавца обеспечивать бесплатное и беспрепятственное использование покупателем пешеходных и автомобильных дорог, определенных объектов инженерной инфраструктуры, права покупателя на прокладку и эксплуатацию различных коммуникаций, доступа на земельный участок соответствующих служб и т.д. Коммуникации, снабжение ресурсами Потенциальный покупатель недвижимости понимает, что по договору купли-продажи он станет собственником всех инженерных сетей, расположенных внутри здания. Но все-таки стоит хорошенько подумать о том, каким образом будет осуществляться ресурсоснабжение и предоставление коммунальных услуг уже после въезда. Спустя некоторое время у нового собственника могут начаться неприятности. Например, неожиданно отключается отопление или электричество, несмотря на исправную оплату всех счетов. Или продавец начинает требовать внесения дополнительных сумм на ремонт "внезапно умершего" канализационного коллектора, угрожая общим потопом в море грязи. Поэтому необходимо предварительно выяснить вопросы, касающиеся работы всех коммуникаций (газ, энергоснабжение, холодная и горячая вода, канализация, отопление), в частности, определить, кто является собственником коммуникаций от распределительных пунктов до сооружения: снабжающая организация или продавец. Если это - снабжающая организация, обратите внимание на качество ее работы в соответствующем регионе и позаботьтесь о заключении отдельных договоров на снабжение (предоставление услуг), а также о будущем установлении счетчиков. Сложнее обстоит дело, если собственником "входных" сетей является продавец. В этом случае необходимо одновременно с покупкой здания выкупать у продавца коммуникации до "точки подключения" или брать их у него по отдельному договору в долгосрочную аренду (безвозмездное пользование) на большой срок, например, на 50 лет. В договоре нужно обратить внимание на возможность отключения продавца снабжающей организацией (например, за неуплату), поэтому не помешает предусмотреть соответствующие штрафные санкции и порядок компенсации возможных убытков. В зависимости от обстоятельств могут быть и альтернативные варианты: самостоятельное обустройство некоторых коммуникаций, оборудование собственной мини-котельной и т.д. Заключение и исполнение договора В завершение следует дать некоторые рекомендации относительно формы договора купли-продажи недвижимости и порядка его заключения. 1. Удостоверять договор рекомендуется нотариально, хотя такая процедура и не обязательна, если продавец и покупатель являются юридическими лицами негосударственной формы собственности. Покупатель при этом получит дополнительные гарантии вследствие тщательной проверки нотариусом всех обстоятельств заключаемого договора. Напомним, что действия нотариуса контролируются органами юстиции, и в случае недобросовестности он рискует, как минимум, потерять работу. Пусть вас не пугают дополнительные расходы. В соответствии с внесенными Законом от 20.04.2000 г. №1657-III изменениями государственная пошлина за удостоверение договора купли-продажи между любыми лицами (в том числе юридическими) составляет 1% от стоимости имущества (но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан). 2. Необходимо учесть перед подписанием и при заключении договора все замечания, высказанные выше. Для этого следует провести тщательную предварительную проверку всех документов и обстоятельств с участием компетентных юристов (даже в случае нотариального удостоверения сделки). 3. Одновременно с договором купли- продажи недвижимости нужно заключить все другие сопутствующие договоры и получит от продавца документы, о которых шла речь (например, относительно земли, сервитутов, снабжения ресурсами, предоставления коммунальных услуг). 4. Настоятельно советуем покупателю избегать даже частичной предоплаты за имущество до подписания договора. Для гарантий продавца лучше включить в договор значительные штрафные санкции за возможную задержку оплаты, а также указать, что право собственности переходит при условии передачи имущества по акту после 100% оплаты. Частичная предоплата возможна только при условии тщательной проверки платежеспособности продавца, предоставления определенных встречных гарантий. Надеемся, что эти советы будут полезны. Однако обращаем внимание, что дать универсальный инструмент для предупреждения всех возможных у покупателей недвижимости неприятностей в небольшой статье невозможно. Поэтому советуем реальные сделки с недвижимостью заключать и исполнять с участием квалифицированных специалистов (юристов, риэлторов, специалистов в области соответствующей производственной деятельности и т.п.). Поверьте: скупой, действительно, платит дважды. © Сергей Подзе (газета "Бухгалтерия") (20.10.2000)

НЕЖИЛАЯ КВАРТИРА

В последнее время районные власти столицы начали активно бороться с нецелевым использованием квартир. Местные ЖЭКи требуют от собственников жилья, в которых размещены офисы, незамедлительного расторжения договоров аренды. При этом, как утверждают риэлтеры, около половины всех столичных офисов сейчас находятся в квартирах. Наступление жилищно-коммунальных предприятий на арендаторов "квартирных" офисов было спровоцировано отменой Постановления Кабинета министров Украины №1029 от 31 августа 1996 года "Об усовершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений". Данный документ разрешал сдавать квартиры под офисы без перевода апартаментов в нежилой фонд. Новым постановлением №659 от 11 мая 1998 года Кабмин отменил свое прежнее решение. А с февраля этого года ЖЭКи начали руководствоваться этим документом на практике. Жертвы правительственной непоследовательности В период действия постановления №1029 началось легальное формирование нового сегмента рынка аренды. Многие арендодатели официально зарегистрировались в ЖЭКах в качестве сдающих помещения под офис. Многих солидные (и не очень) разместили свои офисы в квартирах. Как говорит президент финской строительной фирмы "Skanska" Юха Руска, "когда мы размещали свое киевское представительство в квартире на первом этаже дома по улице Красноармейской, то получили заверение от риэлтеров в законности этой операции". Некоторые риэлтерские фирмы, полагаясь на разрешение Кабмина, выкупили и оборудовали под офисы целые подъезды жилых домов в центре Киева. Риэлторы сомневаются, что местные жилищно-коммунальные предприятия будут тревожить солидные организации. Скорее всего, по мнению риэлтеров, "жертвами" окажутся частные арендодатели. Согласно утратившему силу постановлению размещение офиса в квартире должно было регистрироваться в ЖЭКе по месту жительства - для удобства налоговой инспекции и коммунальных служб. Первым это облегчало сбор налогов с арендодателя, вторым - применение более высоких тарифов на коммунальные услуги для юридических лиц. Правда, в действительности многие арендодатели этого не делали. И, как показало время, правильно - сейчас в "сети" ЖЭКов попадутся только самые честные из них. Лазейки в нормотворчестве По имеющейся информации, пока ЖЭКи в деле выселения офисов из квартир ощутимых результатов не добились. К тому же, по мнению юристов, собственнику квартиры, которую используют под офис, бояться, в принципе, нечего - закон на его стороне. ЖЭКи обосновывают свои требования отменой Постановления Кабмина №1029, единственного с их точки зрения документа, разрешающего использование жилого фонда под нежилые цели. А также статьей 6 Жилищного кодекса Украины, в которой сказано: "жилые помещения предназначены для проживания граждан". В той же статье 6 ЖК сказано, что "предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается". По мнению независимого юриста Романа Тхорука, "размещение офиса в квартире не может быть признано использованием помещения в промышленных целях. На правильность такого понимания 6 статьи Жилищного кодекса указывают пункты 2 и 3 отмененного Постановления КМ №1029. К тому же согласно ст. 15 Закона Украины "О собственности" граждане имеют право распоряжаться собственными квартирами на свое усмотрение: "продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие не запрещенные законом сделки". В ст. 19 данного Закона сказано, что "граждане имеют право использовать принадлежащее им имущество, в том числе и квартиры, для ведения хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности". Таким образом, ни один нормативно-правовой акт, имеющий силу закона (а не постановления Кабмина, и тем более силу распоряжений ЖЭКа) не запрещает собственнику квартиры сдавать ее в аренду. В том числе юридическим лицам." В начале марта 1999 Верховный Совет принял в первом чтении законопроект, который узаконит сдачу квартир под офисы, но одновременно значительно повысит тарифы на коммунальные услуги в таких апартаментах, включая расходы на содержание прилегающей к дому территории. (Интересно, что авторы закона предлагают ввести 1% пени за каждый просроченный день от оплаты данных сборов.) В свою очередь столичная горгосадминистрация разрабатывает распоряжение для Киева, согласно которому ежемесячная плата за коммунальные услуги для квартиры, используемой под офис, будет начисляться в размере не ниже, чем 5% от стоимости самой квартиры (надо полагать, балансовой). Как требует закон Формально для использования квартиры в качестве офисного помещения ее нужно перевести из жилого фонда в нежилой. Во многих случаях это требование собственниками жилья игнорируется. Однако иногда без его выполнения просто не обойтись. Например, если квартиру на первом этаже планируется переоборудовать в магазин или кафе (согласно действующему законодательству квартира может быть использоваться для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера только после перевода ее в нежилой фонд). Кроме того, многие иностранные фирмы готовы больше платить за аренду офиса, оформленную с соблюдением всех требований украинского законодательства (то есть за "квартирный" офис в нежилом фонде), чем за аренду у частника, не подкрепленную оформлением каких-либо документов, гарантирующих соблюдение сторонами взятых на себя обязательств с течением времени. (Аренда квартиры под офис, как правило, обходится арендатору на 15-20% дороже, чем аренда той же самой квартиры под жилье.) Осуществить процедуру перевода помещения из жилого фонда в нежилой довольно сложно. Согласно ст. 8 ЖК перевод пригодных для проживания квартир в нежилой фонд не допускается. Поэтому для этой цели подходят только помещения, в "которых постоянно жить невозможно". В данной процедуре главное, чтобы комиссия, организованная райгосадминистрацией, подтвердила в своем заключении невозможность проживания в квартире. Окончательное решение принимают в ГКП "Киевжилспецэксплуатация". Сейчас только около 25% квартир, предлагаемых для аренда под офисы, относятся к нежилому фонду. Как правило, перевод квартир в нежилой фонд допускается на первых этажах дома после его реконструкции. Возможны и другие варианты. Например, если квартира находится на первом этаже дома без подвального помещения с подведенными непосредственно под половым покрытием канализационными коммуникациями. Но во всех случаях нужно помнить, что квартиры, претендующие на статус нежилого помещения, не должны подлежать восстановлению своих жилых параметров. Как правило, после перевода квартир в нежилой фонд (или использования их в таком качестве) собственникам апартаментов приходится осуществлять перепланировку помещений и производить другие конструктивно-технические изменения. Потому что противопожарные и санитарно-гигиенические правила при эксплуатации производственных помещений (в эту группу входят и офисы) более требовательны, чем для жилья. Перед началом процедуры перевода квартиры в нежилой фонд ее собственнику нужно взвесить все "за" и "против". Поскольку обратное действие, как правило, оказывается гораздо более сложным. Для собственников квартир, сдающих их под офисы и зарегистрировавшихся в ЖЭКах, отмена постановления КМУ №1029 грозит несколькими неприятными моментами. Во-первых, сейчас отсутствует возможность официально заключить новый или перезаключить старый договор аренды. Что, как правило, отпугивает солидных арендаторов и создает благоприятную атмосферу для мошенничества в этой области. Во-вторых, существует реальная опасность повышения коммунальных платежей, неуплата которых чревата отключением коммуникаций. В то же время сейчас, когда на рынке предложение офисов заметно доминирует над спросом, значительно повысить арендную плату будет проблематично. Но арендаторам, заключившим долгосрочные договоры, и собственникам этих "квартирных" офисов опасаться нечего. Реально ЖЭКи не в состоянии заставить арендодателя расторгнуть договор или вынудить собственника изменить способ использования жилья. А в случае попытки жилищно-коммунальной организации повлиять на право гражданина использовать принадлежащую ему собственность по своему усмотрению собственник может обратиться в суд. © Сергей Танцюра (26.10.2000)

Державна Податкова Адміністрація (27.8.2000)

В нашем агентстве недвижимости юридическое сопровождение осуществляется профессиональными юристами, специализирующимися в сфере недвижимости. Заключая контракты о покупке/продаже или аренде недвижимости, наши клиенты могут положиться на их знания и опыт. Мы рекомендуем нашим клиентам заключить с агентством недвижимости "Договор об оказании консультационных услуг по вопросам недвижимости". По этому договору агентство берет на себя четкие обязательства и дает гарантию на протяжении всего срока действия Договора. АРЕНДА Прежде всего мы советуем помнить, что в соответствии с Гражданским кодексом Украины, только украинские законы приемлемы ко всем контрактам, заключаемым в Украине, независимо от гражданства лиц-сторон соглашения. Поэтому все контракты между лицами на сумму более 50 гривен должны быть зарегистрированы в письменной форме. Таким образом, с целью полной юридической защищенности арендодателя и арендатора соглашения об аренде помещений — квартир, офисов, и т. п. должны осуществляться в письменном виде. Статья 25 Гражданского кодекса Украины устанавливает порядок сдачи в аренду квартир или жилых помещений под офис. Арендатору следует принять во внимание, что: Если контракт аренды недвижимости заключается без указания точного срока аренды, он считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон имеет право расторгнуть контракт в любое время, в письменном виде предупредив другую сторону за три месяца. В случае продления действия контракта (после его окончания), если нет возражений со стороны арендодателя, контракт продлевается на неопределенный срок, и каждая из сторон имеет право расторгнуть контракт, в письменном виде предупредив другую сторону за один месяц. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям контракта. Арендатор не несет ответственности за дефекты имущества, которые были оговорены в контракте. В любом случае, юристы агентства советуют заключить Акт передачи помещения. Если контракт заключен в соответствующей форме и арендодатель откладывает предоставление квартиры или имущества, находящегося в ней, арендатор имеет право потребовать выполнения обязательств или возмещения убытков. Арендодатель имеет право требовать аннулирования контракта в случае, если арендатор портит имущество или не платит оговоренную арендную плату более трех месяцев. Арендатор имеет право требовать аннулирования контракта в случае, если квартира или находящееся в ней имущество, по не зависящим от арендатора причинам, пришли в состояние, не пригодное к использованию. Если в течение срока аренды состояние арендуемой собственности ухудшится, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. Если арендатор хочет улучшить арендованное помещение, возмещение затрат на такие изменения согласовывается в контракте между сторонами. Если такие изменения производятся без согласия арендодателя, арендатор не имеет права требовать возмещения стоимости таких изменений. Согласно последним изменениям в нормативных актах, Договоры аренды не должны регистрироваться арендодателями в городской администрацией - они регистрируются только в налоговой инспекции. Если в статье, регулирующей условия аренды, появятся какие-либо изменения, они немедленно будут отражены на этой страничке сайта. Всем нашим клиентам мы советуем помнить о том, что согласно Украинскому законодательству, положения контракта, которые противоречат юридическим нормам являются недействительными и в отношениях сторон Суд применяет нормы закона, а не контракта. Определенную долю внимания следует уделить проблеме налогообложения доходов в виде арендной платы, которую получают арендодатели от арендаторов. В этом случае порядок оплаты подоходного налога одинаков для граждан Украины и для граждан других стран. Один раз в квартал арендодатель выплачивает 20 % от суммы арендной платы полученой за три месяца. Один раз в год, до 1 марта гражданин Украины подает декларацию о доходах в налоговую инспекцию, где пересчитывается суммарный годовой доход, учитывая другие доходы, полученные на протяжении предыдущего года. Все доходы суммируются, общая сумма разделяется на двенадцать; таким образом получается среднее значение дохода за месяц. Налог пересчитывается согласно этому среднему значению по приведенной ниже схеме. В зависимости от этих других доходов, гражданин должен уплатить налоги дополнительно или определенная сумма из бюджета будет ему возвращена. Если арендодатель иностранец, и он пребывает в Украине меньше, чем 183 дня, то, независимо от суммы полученного дохода, он платит подоходный налог только по 20 % шкале. После чего он отчитывается перед налоговой инспекцией своей страны. В Украине никакие дополнительные налоги не изымаются. Нашим клиентам, которые хотят арендовать офисное помещение, следует помнить, что юридический порядок аренды помещений является тем же, и такая аренда регулируется на таком же правовом основании. Единственная особенность - аренда офисов-квартир в жилых помещениях по причине несоответствия между законами. Здесь помощь юриста обязательна. Важно знать, что порядок аренды офисных помещений у государственных организаций отличается. Он регулируется Законом Украины "Об аренде государственной собственности" и имеет ряд нюансов, таких как, система оценки арендуемой собственности, оплата различных налогов в разных районах города и пр. Мы не советуем нашим клиентам заключать контракты с государственными организациями без юридической поддержки. ПРОДАЖА Еще одно очень важное направление деятельности нашего агентства — помощь в покупке/продаже объектов недвижимости: квартир, офисных помещений и домов. Граждане других стран имеют такое же право, как и граждане Украины, покупать, продавать или совершать другие операции с недвижимостью на территории Украины. Договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариально. При заключении Договора купли/продажи Продавец платит государственный налог в размере 1 % от стоимости объекта недвижимости, указанной в Договоре. Кроме этого, Покупатель платит один процент налога в Пенсионный фонд. Кроме государственного налога, необходимо оплатить услуги нотариуса. Каждый нотариус сам устанавливает размер оплаты. Обычно она колеблется в пределах 30 — 40 долларов за регистрацию одного договора. При совершении сделки купли/продажи Продавец должен предоставить нотариусу справку-характеристику на отчуждаемую квартиру из Бюро техинвентаризации с обозначением владельца имущества, документ, удостоверяющий личность (паспорт), и Правоустанавливающий документ на квартиру. Отсутствие ареста квартиры проверяется нотариусом на момент продажи. Покупателю не нужны другие документы, кроме паспорта, удостоверяющего личность. Услуги нашего агентства, кроме поиска подходящего варианта, включают проверку и подготовку всего пакета документов, проверку предыдущих владельцев и помощь в составлении Договора купли-продажи. Мы надеемся, что вся информация на этой страничке является полезной и поможет Вам ориентироваться в вопросах связанных с недвижимостью. Но при заключении контрактов или договоров, пожалуйста, помните лозунг юристов нашего агентства: "Доверяйте только профессионалам!". Мы всегда готовы к сотрудничеству, а Вы сможете найти ответы на все интересующие Вас вопросы.

«Эксклюзивный» рынок. Число покупателей особняков постепенно растет, однако рынок в целом все еще остается достаточно вялым.

Несмотря на бурные темпы роста квартирного рынка, количество сделок купли-продажи комфортабельных коттеджей увеличивается очень медленно. Причины этого на поверхности. С одной стороны, частный дом - удовольствие не из дешевых. Но с другой - даже тот, у кого есть деньги, не может купить такое жилье «под ключ», какое ему хотелось бы. Так что в большинстве случаев дом приходится строить заново или, по крайней мере, отделывать изнутри. Современные комфортабельные коттеджи по цене от $100 тыс., которые профессиональные застройщики одно время активно возводили и ориентировали на «среднего» украинца, массового покупателя так и не нашли (очевидно, по причине отсутствия «массового среднего украинца»). И сегодня, даже при наличии определенного предложения, первичный рынок частного жилья практически отсутствует. На рынке пользуется спросом, как правило, недвижимость с земельным участком, которую обычно выкупают под новую застройку. В настоящий момент риэлтеры условно делят потенциальных покупателей особняков на три группы. Первая - украинцы либо иностранцы, желающие стать владельцами новых элитных особняков площадью свыше 300 кв. м, расположенных в престижных районах и имеющих все необходимые коммуникации, развитую инфраструктуру и хорошую транспортную развязку. Это богатые, но очень требовательные люди, готовые выложить за покупку более $300 тыс. Эксперты-оценщики утверждают, что такие покупатели - самая немногочисленная категория, и спрос в данном сегменте носит единичный характер. При этом предложение готовых (достроенных) особняков для них, несмотря на кажущееся изобилие, неудовлетворительно. Поэтому зачастую такой покупатель выкупает земельный участок и заказывает строительство дома солидному подрядчику. Вторая - также весьма немногочисленная категория - состоятельные покупатели, приценивающиеся к коттеджам общей площадью 100-200 кв. м, расположенным на небольшом земельном участке в 6-8 соток и стоимостью не более $120 тыс. За такие деньги в Киеве они сегодня могут стать владельцами вполне современного недостроенного дома без внутренней отделки, затраты на которую составят более 50% стоимости самого дома. Но могут купить и отреставрированный дом - после капитального ремонта, с пристроенным вторым этажом. Они, как и первая категория, тоже очень осторожны в поиске вариантов, поскольку поставлены перед нелегким выбором - либо просторная квартира-«люкс» в новом доме со всеми мыслимыми удобствами в хорошем районе Киева, либо коттедж, нередко без внутренней отделки, который в ближайшем будущем потребует значительных материальных вложений. Как правило, для отделки приобретенных особняков такие покупатели обращаются к услугам серьезных строительных компаний. Третья категория потенциальных покупателей - люди, скопившие на покупку квартиры $20-40 тыс. и готовые с удовольствием потратить их на приобретение дома (участка под застройку). Это - массовая категория покупателей. Абсолютное большинство представителей данной категории не имеют «лишних» средств на строительство (достройку) дома с помощью солидной подрядной организации, поэтому в целях экономии средств они пользуются услугами небольших фирм или бригад (один метр такого «самостроя» сегодня обходится в $200-250, чего вполне достаточно для строительства жилья, удовлетворяющего эту категорию). Приобретая дом в престижных районах Киева, покупатель платит не столько за дом, сколько за право арендовать землю, на которой он стоит. Земли в Киеве немного, поэтому оценивается она недешево. Традиционно наиболее престижным и дорогим районом считается Царское Село. Предложение здесь ограничено, а площадь предлагаемых участков, как правило, не превышает 6-8 соток, каждая из которых без стоимости распложенной на ней недвижимости стоит $10-20 тыс. В основном, в этом районе продаются именно земельные участки с домами под снос, поскольку большинство продавцов - люди небогатые (например, некогда ранее наделы в Царском Селе «отмерял» своим рабочим завод «Арсенал»). К современному достроенному дому в этом районе стоит присматриваться при наличии не менее $1 млн. А один квадратный метр в недостроенном доме обойдется не дешевле $800. Более дешевым, но не менее престижным районом риэлтеры называют далеко не благоустроенный Печерск (в Киеве только к 20-25% частного сектора подведена центральная канализация). За минимальную для этих мест плату ($5000 за сотку земли) можно приобрести лишь участок без вышеуказанных благ, например, на Тимирязевской улице, которая вплотную подходит к ботаническому саду. Такой же уровень цен на нескольких верхних улицах Печерского склона: Панфиловцев, Тимирязевской, Мичурина (в основном, из-за выгодного их расположения в транспортном отношении). При этом цены чуть снижаются к подножию Печерского склона. Тем не менее, по словам Людмилы Сердцевич, сегодня в этих районах мало домов выставляется на продажу. Легче приобрести половину участка с половиной старого дома (хотя, по ее же словам, желающих купить «половинку» за такие деньги очень мало). Самые дешевые дома на Печерске - практически непригодные к проживанию деревянные строения - стоят не менее $50 тыс. От $6000 за сотку предлагается земля на «не очень центральных» Нивках, которые привлекательны прежде всего хорошей транспортной развязкой. От $7000 - на Черногорке, где львиная доля предложения - дома под снос (послевоенная постройка). Впрочем, несмотря на то, что потенциальному покупателю риэлтер подбирает для просмотра 10-15 вариантов домов, найти приемлемый часто не удается вообще. Сегодня в указанных районах предложение достроенных особняков мало (что, по словам Людмилы Сердцевич, во многом объясняется достаточно стабильным спросом и высокой ценой их аренды - $1,5-10 тыс. в месяц). Кроме того, специалисты обращают внимание потенциальных покупателей и еще на один нюанс: храня в памяти порой невероятную сумму, вложенную некогда в строительство, сегодняшние продавцы готовы ждать своего покупателя и год, и два. Впрочем, при этом, по данным агентства «Янус», примерно каждая двадцатая покупка в центральных районах является срочной, и заявленная цена объекта может быть снижена вдвое. Дома стоимостью до $120 тыс. сейчас предлагаются в любом районе города, кроме центра. Это может быть недостроенный дом (коробка) или дом без внутренней отделки. Риэлтеры говорят, что покупка недостроенного дома или дома, нуждающегося в отделке либо ремонте, в подавляющем большинстве случаев обходится дороже, чем покупка особняка «под ключ». Причина в том, что многие хозяева отстроенных коттеджей (особенно те, кто продает дом уже не один год) сегодня готовы избавиться от них даже за меньшие деньги, чем те, которые они вложили в строительство раньше. Например, за $100-120 тыс. можно приобрести отреставрированный дом с участком в 6 соток на Нивках, в котором сделан капитальный ремонт с перепланировкой и достроен второй этаж или мансарда. Такие дома могут быть расположены и на более просторных участках, но искать их придется в менее престижных районах, например, в Московском. Гораздо дешевле обойдется дом до реставрации - «под будущий ремонт». Как правило, это довольно просторный (около 100 кв. м жилой площади) одноэтажный дом с мансардой и участком земли в 6-8 соток. Цена такого дома, например, на ул. Рижской (Сырец), составляет $35-40 тыс. (плюс затраты на реставрацию). Самые дешевые - очень старые дома на окраинах Харьковского района (возле мусороперерабатывающего завода), Красного Хутора, района ДВРЗ. Они практически не приспособлены для жизни и нередко ютятся на небольших земельных участках. Продавцы готовы отдавать такую недвижимость вместе с землей за $20- 25 тыс. Готовые коттеджи на Софиевской и Петропавловской Борщаговке, которые во время строительного бума считались особо престижными, сегодня предлагаются по цене от $80 тыс., а сотка земли стоит $200-300. Но, по мнению риэлтеров, ни земля, ни дома здесь не будут востребованы до тех пор, пока к поселку, не подведут хорошую дорогу и не появится современная инфраструктура. Разумеется, некоторые предложения для «средних» покупателей устроят и «массовых» - при условии, что они готовы проживать в доме без ремонта либо с минимальным ремонтом «своими силами». Других предложений в черте города для них просто нет. Дома за городской чертой, в большинстве своем - результат вложения денег в недвижимость в середине 90-х. Как правило, дома тех времен строились по принципу «чем выше - тем лучше», и нередко шикарные особняки из лучших строительных материалов с замечательной отделкой возводились просто в поле или по соседству с крошечными сельскими домиками. Отсутствие централизованного отопления, водо-газоснабжения, канализации, телефонных линий, хороших дорог - характеристики очень многих загородных домов. А поскольку сегодня покупатель обращает внимание прежде всего на расположение участка и инфраструктуру, продавцы были вынуждены снизить цену на 40-50% (риэлтеры утверждают, что как бы продавец не старался, он потеряет 50-90% средств, вложенных в строительство такого дома). Стоимость домов за городом колеблется в широких пределах - от $5 тыс. до $50 тыс., на что решительным образом влияют три показателя: дорога, озеро, лес. Средняя цена сотки земли в месте, которое удачно совместит три составляющих - $1 тыс., в то время как современный достроенный дом «в поле» можно купить за $5-10 тыс. На первичном рынке работает достаточно большое количество строительных компаний, выкупающих землю и строящих поселки или небольшие коттеджи общей площадью до 200-300 м. Эти фирмы работают по двум схемам: либо сначала ищут заказчика, согласовывают с ним план строительства, составляют контракт, берут предоплату и начинают строительство, либо строят современную коттеджную деревню, а затем ищут покупателей. В любом случае особое внимание уделяется инфраструктуре (системам центральной канализации и водообеспечения, помещениям для служб сервиса и охраны и пр.) Однако все застройщики жалуются на очень незначительный спрос. Реализованные проекты так называемых «американских деревень» в пригороде Киева нетрудно сосчитать по пальцам: два из них реализованы компанией «Золотые ворота» в Подгорцах и Конче-Заспе и один возле Гостомеля - строительной группой LKS. Сегодня «Золотые ворота» предлагают около 2000 проектов домов, каждый из которых может быть изменен по желанию заказчика. Стоимость коттеджей - $150-800 тыс., участка земли - до $2 тыс. На Обуховской трассе большой выбор домов (без отделки), расположенных на участках по 15 соток, за которые просят приблизительно $130-150 тыс. Двухэтажные коттеджные дома площадью около 150 кв. м на участке 20-25 соток в городках, расположенных в Малой и Большой Александровке, предлагаются всего по $20-25 тыс., но и на них спрос невелик. «Мертвый» в последнее время рынок домов все же начинает понемногу оживляться. Связано это с тем, что сегодня состоятельные граждане начинают делать сознательный выбор между шикарной квартирой в городе и коттеджем в пользу последнего. Этот выбор в корне отличается от «первой волны» частного строительства, когда наличие дома определяло не стиль жизни, а способ вложения денег. Что касается иностранных компаний, то они пока не считают ни загородное жилье (а тем более офис), ни дома в Московском районе или на Борщаговке «настоящими». Пока они называют их не иначе, как «дачами». Первоначально материал был опубликован в журнале «Компаньон» №10(214) от 12-16 марта 2001 года. См. также

Неафишируемые нюансы схем покупки жилья в кредит могут существенно увеличить его конечную стоимость

Покупая квартиру в кредит, можно купить ее по той же стоимости, что и при 100%-ной предоплате, а можно - на все 60% дороже. Оптимальный выбор кредитной схемы во многом зависит от условий, которые не афишируются банками. Конечно, о них лучше иметь представление раньше, чем будет подписан кредитный договор. Сегодня на рынке целевого жилищного кредитования (банкиры также допускают использование термина «ипотечное кредитование») в Киеве работают не более десятка банков, а собственно ипотечное кредитование заключается в выдаче кредита под залог покупаемой квартиры (дома). На рынке первичного жилья банки работают совместно со строительными организациями. Основные операторы-тандемы рынка: банк «Аркада» - ХК «Киевгорстрой», «Правэкс-банк» (через КТ «Украинская лизинговая компания») - ГХО «Житло-Инвест», «Укрсоцбанк» - ПО «Познякижилстрой». На рынке вторичного жилья, как правило, банки работают самостоятельно. Основные игроки - «Правэкс-банк», банк «Киев-Приват», «Приватбанк», компания «Ощад-житло» (и непосредственно Ощадбанк, который, правда, не работает по стандартной ипотечной схеме) и «Укрсоцбанк» (при содействии ГХО «Житло-Инвест»). Несмотря на то, что в последнее время в печатных СМИ появилось много рекламных объявлений различных агентств недвижимости о возможности купить жилье в кредит, количество игроков на рынке кредитования вторичного жилья не изменилось: на поверку оказалось, что все агентства направляют желающих приобрести квартиру в указанную выше пятерку банков. Если обобщить основные условия кредитования физлиц разными банками под покупку жилья, то они следующие: максимальный срок кредита, как правило, не превышает 5 лет, минимальный первоначальный взнос - 30-40% от стоимости квартиры, процентная ставка по кредиту - не ниже 14% годовых в валюте и 10,5-26% годовых в гривне (исключение - лишь схема кредитования Ощадбанка, не предусматривающая первоначального взноса). На этом сходство заканчивается и начинаются нюансы, которые и должны определить выбор клиента в пользу того или иного банка (строительной компании) для покупки квартиры в кредит. Прежде всего существует два варианта приобретения жилья в кредит на первичном: покупка уже готовой квартиры (построенный и сданный в эксплуатацию дом) либо финансирование строительства квартиры через так называемую инвестиционно-кредитную схему (клиент берет кредит, отдает деньги строительной организации и начинает выплачивать кредит банку - с самого начала или во время строительства дома). По второй схеме работают «Киевгорстрой» с «Аркадой», а также «Познякижилстрой» и «Житло-Инвест» с «Укрсоцбанком». По первой, кроме них - «Киев-Приват», «Надра» и «Украинская лизинговая компания» (при содействии «Правэкс-банка»). Для покупки готовой квартиры в кредит клиент должен заключить с банком два договора: кредитный и договор залога. Инвестиционно-кредитная схема предусматривает заключение трех - кредитного, договора залога имущественных прав на строящееся жилье и тройственного договора-поручительства со строительной компанией. Когда квартира будет готова (построена, и дом сдан в эксплуатацию), но кредит не погашен, клиент должен переоформить договор залога уже готового жилья. После этого клиент получает квартиру в «неполную» собственность. Это означает, что клиент может владеть и пользоваться квартирой, но не имеет права распоряжения ею (продать, сдать в аренду, подарить и оформить право наследования). Несколько отличен от указанных механизм Ощадбанка. По словам одного из специалистов кредитного отдела этого банка, для получения кредита физлицу необходимо отдать в залог сначала собственную квартиру. Затем в течение месяца - оформить покупку и право собственности на новую квартиру и переоформить залог на нее. Но у этой схемы есть бесспорные минусы: во-первых, она достаточно громоздка (клиент несет двойные расходы по оформлению квартир в залог, как минимум, за страховку), во-вторых, для ее реализации необходимо иметь «дополнительный» объект залога. Покупка уже готовой квартиры в кредит (сроком на 5 лет при первоначальном взносе за квартиру 30-40% ее стоимости), по оценкам специалистов, обойдется примерно на 25-35% дороже, чем если бы вы оплатили всю стоимость квартиры сразу, без кредита. При этом расчеты действительны лишь для валютного кредита (с процентной ставкой в 14% годовых) без учета курсовых рисков. По гривневым кредитам процентная ставка значительно выше, поэтому номинально и удорожание квартиры будет ощутимее. В инвестиционных схемах покупки жилья действует стандартное правило: чем раньше вы начали финансировать строительство дома, тем дешевле стоит 1 кв. м жилья. По словам управляющего Киевским филиалом «Укрсоцбанка» Григория Туника, «если клиент подписывает кредитный договор с банком в самом начале строительства дома, то общие расходы на приобретение жилья по нашей схеме колеблются на уровне покупки готового жилья. Получается, что квартира, даже с учетом выплаты процентов по кредиту, не дорожает». Это обусловлено тем, что по такой схеме строительная компания строит дом, сразу используя клиентские средства, что естественно снижает потребность в заемных средствах от банка. Более пристального внимания заслуживает вопрос удорожания жилья в случае его покупки по схеме «Аркада» - «Киевгорстрой», которая предполагает беспрецедентно низкий процент - 10,5% годовых, а для вкладчиков банка «Аркада» - 10% годовых. Однако при этом расчетной валютой кредита является т. н. «ОдIн», специальная единица, к которой привязана стоимость 1 кв. м жилья, возведенного «Киевгорстроем». Курс «ОдIна» (определяется и время от времени пересматривается банком «Аркада») выражается в гривнях и привязан не только к официальному уровню инфляции, но и к цене стройматериалов. А такая привязка валюты кредита, как считают многие банкиры, в сегодняшних экономических условиях может привести к значительному удорожанию приобретаемой квартиры. Так, если официальный уровень инфляции в 2000 году составил 25%, то годовая суммарная ставка по кредиту в прошлом году могла быть не менее 35,5%. В начале 2001 года на рынке кредитования физлиц под покупку нового жилья появился оператор, условия работы которого несколько отличаются от указанных банковских схем. Это командитное товарищество «Украинская лизинговая компания» («УЛК»), созданное двумя компаниями: «Некос» (риэлтер и оценщик) и «Евростиль-2000» (финансовое обеспечение). Командитное товарищество пошло по пути инвестирования строителей, в частности, ГХО «Житло-Инвест», используя кредитные ресурсы «Правэкс-банка». Для физических лиц главное отличие схемы, разработанной УЛК заключается в более длительном сроке кредитования (до 10 лет) и самом небольшом первоначальном взносе - 10% от стоимости квартиры. Механизм осуществления схемы следующий. «Житло-Инвест» отписывает актами определенное количество своих квартир лизинговой компании, которая находит покупателей. Клиент, желающий приобрести жилье, становится вкладчиком «Украинской лизинговой компании» (по юридической терминологии - товарищ с неполной ответственностью, то есть отвечает только своим вкладом по обязательствам компании). Первый вклад клиента автоматически является первым взносом за квартиру. А компания своими активами гарантирует «Житло-Инвесту», что человек, заключивший с ним договор на покупку квартиры, выплатит всю ее стоимость. В начале «Житло-Инвест» оформляет право собственности на себя, а через год после вселения клиента в квартиру оформляет жилье на него. «Украинская лизинговая компания» берет валютный кредит в «Правэкс-банке» под 14% годовых, и эти же обязательства перекладывает на вкладчика. А комиссия КТ «УЛК» за посредничество составляет 5% от стоимости квартиры. По сути, это плата за более длительный срок кредита и незначительный первоначальный взнос. Однако низкий первоначальный взнос и более длительный срок кредита - это палка о двух концах, поскольку общие затраты на покупку жилья возрастают с уменьшением первоначального взноса и увеличением срока кредита. Так, по данной схеме специалисты компании «Некос» посчитали, что если клиент сразу внесет 50% стоимости квартиры, то за 5 лет он переплатит всего около 20%, за 10 лет - около 30%. Если клиент вносит до 30% стоимости квартиры сразу и за 5 лет выплачивает рассрочку, то общая финансовая нагрузка на клиента составит 132-135% от стоимости квартиры с учетом разовых расходов. Другими словами, покупая квартиру в рассрочку, она дорожает на 32-35%. Купленная же в 10-летнюю рассрочку квартира дорожает на 52-58%. Если же клиент сразу внесет лишь 10% стоимости квартиры, то за 5 лет он переплатит около 40-45%, за 10 лет - все 60-70%. Основная особенность рынка кредитования физлиц под покупку вторичного жилья заключается в том, что банки сами оценивают стоимость подобранной клиентом (с помощью риэлтера) квартиры. Что это означает для физлица, прокомментировал заместитель по финансам генерального директора компании «Некос» Александр Терушкин: «Когда банки работают на вторичном рынке, банк страхует свои риски по изменению стоимости квартиры путем 10-30%-ного занижения цены. И кредит выдается в размере 60-70% от стоимости квартиры, определенной банком. Реально клиент получит кредит лишь на 50-60% фактической стоимости квартиры. Это означает: если минимальный первоначальный взнос составляет 30%, а кредит - 50-60%, то на недостающие 10-20% увеличивается первичный взнос. Так что при покупке квартиры следует иметь в виду, что фактический первоначальный взнос будет выше минимального, декларируемого банком. Перечень документов, необходимых для рассмотрения банком заявления о предоставлении ипотечного кредита (на примере "Правекс-банка") Анкета-заявление . Паспорт. Паспорт супруга(супруги). Справка о присвоении идентификационнго кода. Справка с места работы ( с указанием должности, юридического и фактического почтового адресов предприятия и контактных телефонов руководителей). Справка о доходах с места работы за последние 6 месяцев. Справка и психоневрологического диспансера. Перечень документов по объекту недвижимости. Правоустанавливающий документ. Справка характеристика из Бюро технической инвентаризации. Справка из ЖЭКа о прописанных лицах(ф-ма №3) Технический паспорт по объекту недвижимости. Ксерокопия паспорта(-ов) владельца(-ев) Решение опекунского совета(если в приватизации участвую несовершеннолетние). Свидетельство о рождении ребёнка(если в приватизации участвую несовершеннолетние). Источник: “Правэкс-банк”. «Второстепенные» условия схем могут оказаться ключевыми при выборе банка Зачастую плата за услуги банка процентами по кредиту не ограничивается, что банки не особенно афишируют. Банковские комиссионные и одноразовые расходы клиента, связанные с оформлением права собственности на квартиру, существенно колеблются от банка к банку и могут составить от 100 грн. до $800 и выше. Поэтому их сумма и объем покрываемых ими услуг (входит ли в них оплата услуг риэлтера и юридическое сопровождение сделки), механизм начисления платы за одноразовые услуги (процент от сделки или фиксированная величина) и процедура выплаты (сразу или частями) также являются весомыми факторами выбора схемы того либо иного оператора. Самые большие одноразовые расходы для физического лица - у самого крупного оператора на вторичном рынке «Правэкс-банка». Например, если клиент получил кредит в размере $7000, то его расходы по оформлению всех необходимых договоров и документов (включая услуги банка, но исключая риэлтерские услуги) составят около 2900 грн.; при кредите в $10000 - около 3300 грн.; при $15000 - 4200 грн. и т. д. Помимо одноразовых расходов, к значимым условиям схем жилищного кредитования следует отнести механизм выплаты процентов (ежемесячно или поквартально) и тела кредита. Например, по инвестиционно-кредитной схеме банка «Аркада» до введения дома в эксплуатацию клиент выплачивает только проценты, а после - равномерно ежеквартально начинает погашать кредит и проценты. Получается, что в течение 9-12 месяцев, пока строится дом, клиент вынужден платить проценты на всю сумму кредита, не имея возможности ее снизить. Определенную роль в принятии решения о выборе банка-партнера может сыграть и срок рассмотрения заявки клиента на получение кредита, а также перечень необходимых для подачи в банк документов, который тоже может существенно отличаться. Первоначально материал был опубликован в журнале «Компаньон» №10(214) от 12-16 марта 2001 года.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ - 2000 ОЦЕНКА И АНАЛИЗ СИТУАЦИИ

АРЕНДА КВАРТИР ПОСУТОЧНО (гостиничные услуги) без комиссии в центре Киева и центральной части Подола. Квартиры для посуточной аренды полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой. В каждой квартире предоставлены постельное бельё, посуда, кухонная утварь. К услугам гостей - стиральная машина, бойлер, кондиционер, плазменный ТВ, спутниковое /кабельное ТВ, бесплатный Wi-Fi Интернет. Если Вы хотите снять квартиру посуточно, Вы сделали правильный выбор обратившись к нам! Наши менеджеры говорят на английском, французском и немецком языках. Круглосуточная техническая поддержка, услуги горничных. Трансфер, встреча в аэропорту, ж/д вокзале. Полная конфиденциальность. Предоставляем отчетные документы Бронирование без предоплаты. Круглосуточный телефон отдела посуточной аренды: +38 067 404 56 52 Посуточная аренда